Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Soomani sõnul hakkavad Tallinn lähiümbruse uusarendused üha rohkem valguma ida suunale.
„Esimene aktiivne arendustelaine oli nn Suur-Tallinnas lõuna suunal ja sealt hakkas see läände valguma. Nüüd on aga teada, et üha rohkem suuri arendusi on tulemas Loole, Lagedile, Arukülla ja nii edasi, kuni Kuusalu ja Aegviiduni välja,“ ütles Sooman.
„Ühelt poolt on idasuund arendajatele atraktiivne madalama maa hinna tõttu, kuid peamiseks põhjuseks on siiski asjaolu, et Tallinnast lõuna ja lääne poole jäävad vallad on juba ära kurnatud – kohalikel omavalitsustel pole ressursse kiire arenguga kaasas käia ja nii suuri investeeringuid teha, et juurde tulevat elanikkonda ära teenindada – seda enam, et paljud uued elanikud ei registreeri enda elukohta ümber ning vallal jäävad maksud saamata. Seetõttu on seatud arendamisele suuremad piirangud, kuid idapoolsed vallad võtavad arendajaid ja uusi elanikke avasüli vastu,“ selgitas Sooman.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks tõusis novembris 3% võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2319 €/m².
Oktoobris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2249 €/m².
Kui oktoobris tehti indeksilinnades kokku 1423 korteriomandi tehingut, siis novembris oli see arv 1227.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et sügis tõi turule uued tuuled. „Veel aasta esimeses pooles aset leidnud ostjate pidu, kus sai agressiivselt hindu alla kaubelda, on läbi. Ka pakkumiste arv on langustrendis, nii et liigume jõudsalt tasakaalustatud turu suunas,“ selgitas Sooman.
Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 14 protsenti madalam.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
Vaata ka ise lähemalt üle Eestilist turuülevaadet: https://www.pindi.ee/wp-content/uploads/2024/12/Turuulevaade_2024_november.pdf
Tallinna vanalinn kui Eesti kinnisvaraturu kroonijuveel on kirgi kütnud aastakümneid – kas see jääb odavalt üle võõbatud turistide turuplatsiks, kohalike joomaurkaks või erakordseks elukeskkonnaks? Või kas on ehk ka hübriidfunktsionaalsus võimalik?
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman meenutab, et eriti teravalt hüppas see küsimus lauale koroonakriisi ajal, mil Tallinna vanalinn oli sama tühi kui mõni Hiina majandusbuumi ajal kiirelt valmis klopsitud kummituslinn, kus majad küll olid olemas, aga inimesi mitte eriti. Mõnus oli jalutada seal küll, aga üsna igav ka, sest kõik ärid olid kinni ja isegi kausitäit suppi polnud võimalik kuskilt osta.
Selleks, et Vanalinna asumi dünaamikast paremini aru saada, tuleks teha kiire pilguheit ajalukku. Jätame keskaja rahule, kuid nõukaaega tasub siiski sisse vaadata. Toona oli suur hulk Tallinna vanalinna elamufondist amortiseerunud ja sealseid elamispindu jagati väga suures osas mõne järjekordse preemia raames kohalikele kultuuritegelastele – kirjanikud, kunstnikud ja muud andekad inimesed. Kaubandus lokkas täies hoos, alates Aia tänaval asuvast poolelitaarsest Kaubahallist kuni Raekoja platsil asuva „Melodia“ plaadipoeni (sic!), sinna vahele mahtusid kingsepad, kinod, pudipoed ja loomulikult ka üle linna kuulsust kogunud gastronoomiakauplused. Õnneks oli võõral võimul nii palju oidu, et ajaloolist pärandit mingiski osas säilitada ja autentset õhkkonna püüti kord aastas Vanalinna Päevade raames terve Eestiga jagada.
Koos Eesti Vabariigiga tulid omandireform ja erastamine. Väga suur osa Tallinna vanalinnast vahetas omanikku. Tekkisid uued restoranid ja poed. Vanalinna suurimaks probleemiks oli, nagu viidatud, väga amortiseerunud keskkond – alates maa-alusest torustikust kuni majade üldise seisukorrani välja. Õnneks oli muinsuskaitse enamus juhtudel oma ülesannete kõrgusel ning ei lubanud sopast sepikut teha – kellele rangete nõuete kohaselt renoveerimine üle jõu käis, müüsid oma korterid/majad lihtsalt edasi.
Tänaseks on 1997. aastal UNESCO maailmapärandi nimekirja kantud Vanalinn oluliselt muutunud. Lõviosa hooneid on korrastatud ning tänased Vanalinna elanikud teavad täpselt, mida teha tohib ning mida mitte, samuti on valdavas enamuses rahu tehtud nii kõrtsude kui turistide hordidega. Ruumi jagub kõigile.
Tallinna vanalinn kinnisvarakeskkonnana on olnud üllatavalt stabiilne – ei olnud mingit megarallit tõusuaastatel, kuid mis veelgi tähtsam, ei olnud ka tehingute madalseisu viimase kriisi ajal. Seda ilmestavad hästi allolevad numbrid, mis kajastavad Vanalinna asumi korteriomandite tehingute arvu iga aasta esimesel kümnel kuul (et oleks tänavusega võrreldav).
Kokkuvõtteks võib öelda, et väide, justkui Tallinna Vanalinn on igihaljas piirkond, vastab täielikult tõele. Ehkki kohalikele suunatud kaubandus ja paljuski ka toitlustus on sealt tänaseks suurtesse kaubanduskeskustesse ja uutesse trendipiirkondadesse kolinud, on turismimagnetina Vanalinn tõeline pärl ning ka elukeskkonnana mitte ainult talutav, vaid lausa elitaarsuse hõnguga – seda hoolimata seigast, et tehingute keskmine ruutmeetrihind on ammu kesklinna muude piirkondade uusarendustele jalgu jäänud.
Kes täna tahab Vanalinna elama või äri tegema asuda, siis valikut on – pakkumises on veidi alla saja korteri, kümmekond maja ning paarkümmend äripinda ettevõtjatele, üüripakkumised kõigele lisaks. Piirkonna kalleim pakkumine pole muidugi enam kõikidele – kolmest majast koosnev hoonetekompleks Rüütli tänaval maksab ei rohkem ega vähem kui 7 000 000 eurot.
Tallinna vanalinna korteriomandite tehingute arv (iga aasta esimesed 10 kuud)
2015 65
2016 71
2017 73
2018 79
2019 60
2020 64
2021 82
2022 70
2023 75
2024 61
Allikas: Maa-amet
Pindi Kinnisvara tegevjuht Darja Sudarinen toob hoolimata Eesti raskest majanduslikust olukorrast välja kolm põhjust, mis soosivad kinnisvaraturu elavnemist.
Esimese põhjusena toob Sudarinen välja Euribori languse. „Tipphetkedel oli kuue kuu Euribor 4,1, praeguseks on see langenud 2,8 peale ja langustrend jätkub. See muudab laenumaksed odavamaks, mis on kinnisvaraturu otseseks stimulandiks,“ selgitas Sudarinen.
Teisena märgib ta hinnatõusu pidurdumist. „Riik näeb siiani kurja vaeva, et maksud ja riiklikult reguleeritavate teenuste hinnad ikka edasi tõuseks, aga pikk majanduslangus on oma jälje jätnud ning et kaupmeestel natukenegi käivet oleks, on nad pidanud marginaalides järgi andma ja aset leidnud palgatõus võimaldab inimestel jätkuvalt hakkama saada. Oluline indikatsioon on ka see, et hoolimata rasketest aegadest pole sundmüüke märkimisväärselt lisandunud,“ ütles Sudarinen.
Kolmandaks põhjuseks toob Sudarinen inimpsühholoogia. „Inimese kohanemisvõime on imetabane. Harjutud on sõjaga, uute maksudega, haiguspuhangutega… Nüüd, peale kaheaastast kinnisvaraturu vindumist ollakse tülpinud ootamast – elada tuleb täna ning kui võimalus uue kodu soetamiseks on olemas, siis maksejõulised inimesed on tegutsema hakanud. Lapsed kasvavad, tekivad uued pered – vajadus elukoha vahetuseks on paljudel olemas ja enam ei soovita seda veel kaugemasse tulevikku edasi lükata,“ lisas Sudarinen.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks tõusis oktoobris 2% võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2244 €/m².
Septembris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2203 €/m².
Kui septembris tehti indeksilinnades kokku 1241 korteriomandi tehingut, siis oktoobris oli see arv suisa 1412 ehk 14 protsendi kõrgem.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et väga tugev esitus tehti Tallinnas. „834 korteriomanditehingut ühes kuus on parim tulemus peale 2022. aasta augustit, mil turg hakkas vaikselt jahtuma. Suur vahe on veel selles, et toona oli uusarenduste osakaal tehingutes suurem. Seega võime öelda, et tänavu augustis alanud aktiivsuse tõus on kandumas läbi sügise ning annab müüjatele lootust oma vara mõistliku müügiperioodi jooksul realiseerida,“ ütles Sooman.
„Märkimata ei saa jätta, et kõik mis juhtub Tallinnas, juhtub väikese viitega ka mujal, seega tasub kinnisvarasektoris aktiivsetel inimestel pea püsti hoida,“ lisas Sooman.
Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 17 protsenti madalam.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht Ronald Tõnisson ütles, et videovalve paigaldamine on ilmselt kõige lihtsam ja odavam moodus, kuidas oma kodu ja selle ümbrus turvalisemaks muuta. „Lisaks suurendab videovalve ka objekti müügiväärtust, sest inimesed on turvalisuse eest olnud alati valmis rohkem maksma,“ kinnitas Tõnisson.
„Erinevalt üldlevinud arusaamadest ei ole videovalve ainult kallite eramajade või eksklusiivsete kortermajade mängumaa. Tehnika on muutunud nii odavaks, et isegi suurele kortermajale kõiki nurgataguseid ja loomulikult parklat kattev hea resolutsiooniga videovalve koos salvestusarvutiga maksab tuhandeid, mitte kümneid tuhandeid eurosid. Lisaks pakuvad seda teenust muidugi ka turvafirmad, kes seadmeid välja rendivad,“ sõnas Tõnisson.
„Videovalvel on mitu head kõrvaltoimet. Esiteks kannab see loomulikult funktsiooni, et kui midagi juhtub, siis on võimalik tagantjärgi tuvastada, mis ja kuidas täpselt juhtus ning kes olid osalised, sealhulgas on võimalus kurjategijaid tuvastada. Teiseks ja vahel isegi olulisemaks on heidutus – kui kurjade kavatsustega inimene saab aru, et tegemist on kaasaegse kaamerasüsteemiga, mitte odava imitatsiooniga, siis jätab ta kaamerate vaateväljas teo tegemata. Kolmas efekt on kahe esimese tagajärg – me kõik soovime elada turvalises keskkonnas ja kui pakkumises on kaks identset korterit identsetes majades, ainult et ühel neist on videovalve, siis on kindel, et esimesena läheb kaubaks valvesüsteemidega korter ning tavaliselt makstakse selle eest ka rohkem. Eriti hindavad seda lastega pered ning ka kallite autode omanikud,“ selgitas Tõnisson.
„Kaamerate paigaldamisel tuleb aga ühistutel natuke pabereid määrida ja juriidika endale selgeks teha – mitte kõike ei tohi filmida ja mõistlik oleks ühistusiseselt kirjalikult väga selgelt paika panna, kes ja millistel eesmärkidel salvestustele ligi pääseb, et kõikide elanike põhiõigused kaitstud oleks,“ ütles ta.
„Maja välistrepil embavate noorte jälgimine, lembehetkedest kuvatõmmiste tegemine ja nende sotsiaalmeedias postitamine on arusaadavalt eraisikute õiguste jäme riivamine, mistõttu peavadki mängureeglid väga täpselt paigas ja ka seadustega kooskõlas olema. Kaamerad peavad teenima inimesi siis, kui neid on päriselt vaja, mitte inimesed ei tohi hakata kaameraid kasutama oma veidruste toitmiseks,“ lisas Tõnisson.
„Haldur selgitab“ on Pindi Kinnisvarahaldusse igakuine teavitusformaat, kus selgitatakse lihtsalt ja lühidalt, millega majaelanikud ja korteriühistud tulenevalt hooajast, seadusemuudatustest ja muudest olulistest sündmusest arvestama peaksid.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman nendib, et kuigi rahvastiku liikumine suurlinnadesse on ülemaailmne trend, ei jää siiski kõik piirkonnad tühjaks. Oma raha väiksemate asumite kinnisvarasse paigutamisel soovitab ta aga jälgida ühte konkreetset valdkonda, mis ennustab piirkonna elujõulisust väga selgelt ette.
„Maapiirkondadest ja väikelinnadest kolitakse ära erinevatel põhjustel, kuid päeva lõpuks taandub asi sellele, kas piirkonnas on tööd ning kui hästi on kättesaadavad avalikud teenused eesotsas laste haridusega. Ometigi on need kõik pelgalt tagajärjed,“ kinnitas ta.
„Esimene ohumärk seisneb hoopis selles, kui hästi on lahendatud transpordiühendus väikepiirkonna ja suuremate linnade vahel. Kui kohalik omavalitsus või riik hakkab ühistranspordigraafikuid hõrendama, tasub sellest piirkonnast rahapaigutus eemale suunata, kui tegemist pole just suvekodu ostmise või emotsionaalselt olulise investeeringuga,“ sõnas Sooman.
„Kui mõned monoasulad välja arvata, mis sõltusid ühest suurest, kuid tänaseks tegevuse lõpetanud tööandjast, siis enamike väikekohtade tühjaks valgumise taga on hoopis kohalik omavalitsus ja/või riigi tsentraalvalitsus,“ möönis Sooman.
„Palju saavad kohalikud kogukonnad ise ära teha, et piirkonna eluvaim säiliks, aga kui buss enam ei peatu, kaob peagi ka kõik muu ning õilmitsevast ja idüllilisest väikelinnast saab järgmine hüljatud ning lagunev, üha suureneva vaba elamufondiga ääremaa. Kui pole head ühendust, siis jäävad ka parimad kavatsused ja kohalikud ressursid ikkagi kasutamata, sest liikumisvabadus on igasuguse majandusliku ja sotsiaalse elujõulisuse alus,“ ütles ta.
„Sama efekt on ka vastupidine – kui näete, et mõne piirkonna transpordiühendus paraneb, teid ehitatakse laiemaks ja bussipeatusi tuleb juurde, siis järelikult liigub raha selle piirkonna suunas ning see hakkab oma väärtust kasvatama,“ lisas Sooman.
Pindi Kinnisvara maakler Anton Novikov ütles, et ehkki turg on varasemast aktiivsem, kõnnitakse väga õhukesel jääl, sest isegi väike hinnavahe võib osutuda tehingu toimumisel või ära jäämisel kaalukeeleks.
„Eriti magalarajoonides on pakkumiste arv suur ja konkurents väga tihe. Ostjatel on aega küllaga ning hindu kaubeldakse usinalt alla. Kui soovitud hinnataset kätte ei saada, minnakse naabermajja ja alustatakse seal kauplemisega – keegi annab ikka hinnas järele,“ selgitas Novikov.
„Antud juhul ei räägi me kümnetest tuhandest eurodest, vaid mul endal on kamaluga näiteid, kus põikpäine varaomanik on kindla ostja minema saatnud, kuna ta lihtsalt ei usu, et näiteks 95 000 eurolt 93 000 euro peale hinna mitte alandamine võib päriselt tähendada ostja ära kadumist. Hiljem on aga seda ostjat väga raske uuesti samale objektile tagasi meelitada, sest ta on juba teise vara endale nn sihikule võtnud ja meeldivaks mõelnud,“ lisas Novikov.
Augustis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2346 €/m².
Kui augustis tehti indeksilinnades kokku 1292 korteriomandi tehingut, siis septembris oli see arv 1243.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, suure languse tingis Tallinna korteriomandite 5-protsendiline kukkumine. „Turg on mullusest aktiivsem ja see on kõige tähtsam, kuid selle eelduseks oligi hindade korrektsioon,“ lausus ta.
Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 19 protsenti madalam.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
Peagi algavad öökülmad toovad maapinnale taas tohutu koguse puulehti, mida hakkab terve plejaad majahoidjaid mürisevate lehepuhuritega kokku kuhjama, ajades kümned tuhanded inimesed hullumise äärele.
Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht Ronald Tõnisson ütles, et puhurite operaatoritel peavad olema raudsed närvid. „Neid sõimatakse, vahel ka ähvardatakse,“ sõnas ta. „Osadele ei meeldi varahommikune mürin, aga kui puhur pannakse tööle näiteks päeval, siis häirib see hoopis seenioreid ja koduste lastega peresid. Olukorda, et kõik rahul oleks, põhimõtteliselt ei eksisteeri,“ rääkis Tõnisson.
„Korrutame igal aastal nagu papagoid – korrashoiufirmad ise üldse lehepuhureid ei eelistaks. Nendega töötamine on füüsiliselt raske ning suur müra on kahjulik eelkõige mitte ümbritsevate majade elanikele, vaid masinatega töötavatele inimestele, sest neil on ju puhur piltlikult öeldes kogu aeg kõrva ääres,“ selgitas Tõnisson.
„Kuna aga puhuriga lehtede kokku korjamine on tellijale kordades odavam ja kiirem, kui rehade ja muude riistadega töötamine, siis tegelikult on selle valiku teinud majaelanikud ise, kes teenuse enda akna alla tellinud on. Teine suurtellija on loomulikult kohalik omavalitsus,“ lisas ta.
„Haldur selgitab“ on Pindi Kinnisvarahaldusse igakuine teavitusformaat, kus selgitatakse lihtsalt ja lühidalt, millega majaelanikud ja korteriühistud tulenevalt hooajast, seadusemuudatustest ja muudest olulistest sündmusest arvestama peaksid.
Pindi Kinnisvara personalijuht Ruth Tamsalu ütles, et erialaliitude ja kinnisvarafirmade ühistöö tulemusel on maaklerite maine oluliselt parenenud ja maakleriamet on muutunud taas ihaldusväärseks.
„Kuna me värbame hetkel üle 30 maakleri aastas, siis näeme selgelt, kuidas inimeste hoiakud on maakleriameti suhtes muutunud. Sellist olukorda, et 30 maakleri ametikohale kandideerib üle 300 inimese, pole me varem veel näinud ja kindlasti pole see ainult ilusa reklaamikujunduse tulemus,“ kinnitas Tamsalu.
„Erinevalt eelmisest sajandist ei ole kinnisvaramaaklerid enam üksiküritajatest põlve otsas nikerdajad, vaid tugevalt välja koolitatud tippspetsialistid, kelle kutseoskused on ajaga väga jõuliselt paranenud. Eriti praegusel loiul turuperioodil, kui kinnisvara müük vajab professionaalset lähenemist, on nõudlus maaklerteenuse järgi märkimisväärselt kasvanud,“ lisas Tamsalu.
Pindi Kinnisvara kutseline vanemmaakler Olav Leok kinnitab oma kogemustele tuginedes, et üle pika aja on suvekuud olnud kevadest märksa aktiivsemad.
„Pole vahet, kas vaatan portaalides kuulutuste klikkide arvu, sisse tulevaid päringuid või objektide külastusi, laias laastus on aktiivsus kasvanud poole võrra. Ehk kui enne oli 10 kõnet, siis nüüd on 15 ja see kajastub loomulikult lõpuks ka tehingute arvus,“ rääkis Leok.
„Natuke on turule tulnud positiivsemaid noote ja paljud pered on ka juba väsinud ootamast – elu tahab elamist ning lõputult ei saa üüripinnal või enda mikrokorteris suure perega konutada, kui tegelikult on võimalused oma esimese või lihtsalt suurema kodu soetamiseks olemas. Pakkumisi on oluliselt rohkem, valik suurem ja hinnatase pole ka enam nii röögatu, kui veel aasta-kaks tagasi,“ kirjeldas Leok.
Juulis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2269 €/m².
Kui juulis tehti indeksilinnades kokku 1172 korteriomandi tehingut, siis augustis oli see arv juba 1289.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et hinnalangetamise vajadus on ostjatele kohale jõudnud. „Vahepealsed pöörased hinnad ei kajastanud turu tegelikku võimekust ning sellepärast turg kinni kiiluski. Kusjuures statistilisest hinnatõusust tasub läbi vaadata – keerulisematel aegadel soetatakse madala hinna tõttu keskmisest väikemaid, aga sellevõrra paremas seisukorras kortereid, et kodu lisainvesteeringuid ei vajaks ning kogu vara maksumuse saaks nn peita laenusumma sisse,“ selgitas Sooman. „See aga võibki ruutmeetrihinna üles ajada – tegelikult oleme me siiski laugelt langeval turul ja ilma hinnalangetuseta ei toimu ka tehingut,“ sõnas ta.
Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 13 protsenti madalam.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
Pole harvad juhud, kui kiiruse nimel lastakse supipotti või teekannu otse kraanist sooja vett. „See on väga halb idee,“ ütles Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht Ronald Tõnisson.
„Põhjuseid külma vee kasutamiseks on mitme lehekülje jagu, kuid kokku saab võtta selle ühe sõnaga – kvaliteet,“ sõnas Tõnisson.
„Soe vesi lahustab kõike kiiremini ja toob torudest kaasa igasugust sodi, nii kahjutut kui kahjulikku ja kõike seda ei hävita ka keetmisega. Sinna hulka käib ka korrosioon, mis soojaveetorudes kordades kiiremini toimub ning siis teekonna inimeste soolestikku leiab, samuti plastik. Loomulikult ei saa me üle ega ümber ka bakteritest, mis oluliselt harvemini kasutusel olevas soojas vees rõõmuga paljunevad, külmaveetorudes on aga nende kasvutingimused rohkem pärsitud,“ loetles Tõnisson.
„Kord oli meie kliendi majas soojaveetrassi vahetus ja ilma liialdamata oli pool toru kõikvõimalikku sodi täis – katlakivist ja roostest kuni arusaamatu limani välja,“ kirjeldas Tõnisson. „Nii et enne kui sooja veega süüa hakkate tegema, kujutage hetkeks ette poolenisti ummistunud lägast toru ja mõelge uuesti, kummale poole te kraani keerate, kui suppi keetma hakkate,“ lisas ta.
„Haldur selgitab“ on Pindi Kinnisvarahaldusse igakuine teavitusformaat, kus selgitatakse lihtsalt ja lühidalt, millega majaelanikud ja korteriühistud tulenevalt hooajast, seadusemuudatustest ja muudest olulistest sündmusest arvestama peaksid.
Kortermajades elanike endi poolt vastu võetud kodukord on justkui hea tahte avaldus, et kõik naabrid elaksid omavahel üksteisemõistmises ja harmoonias. Reaalsuses on aga vähe majasid, kus naabrid omavahel kodukorra rikkumise tõttu tülli poleks läinud.
Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht Ronald Tõnisson ütles, et kui kodukord on üldkoosolekul vastu võetud ning see vastab kõikidele nõuetele, kehtib kodukord kõikidele majaelanikele. „Ma pole näinud ühtegi kodukorra dokumenti, kuhu oleks mõni piirang või nõue ebaõiglaselt sisse peidetud. Rõdul suitsetamine võib toksilise sigaretitossu viia tuulega naabri avatud akna või ventilatsiooniava kaudu tema eluruumidesse, trepikodadesse ja keldrisse kola ladustamise keelamine on tuleohutuse tagamiseks lausa ametlik nõue, töötava autoga parklas istumine ja mugavalt pika telefonikõne lõpetamine aga võib tähendada, et alumise korruse elanikel on ebasoodsate ilmaolude korral ruumid mürgist vingugaas täis, palju on ka segadusi prügi ladustamise osas,“ loetles Tõnisson.
„Kui hoone pikaajalisemad elanikud hoolivad oma elukeskkonnast ja naabrite heaolust üsna palju, siis uued elanikud kipuvad aga teatud kodukorra punktide peale vilistama ja arusaadavalt tekib seetõttu omavahel palju nägelusi ning ühistu juhatus või majahaldur peab sekkuma ja piirangute vajalikkust selgitama,“ rääkis ta.
„Kõige suurem probleem on aga üürnikega, sest esiteks ei pea nad üürikorterit oma päriskoduks ja teiseks on paljud korteriomanikud jätnud üürilepingust suisa kodukorrale allumise punkti hooletusest välja, mistõttu sellised üürnikud, kellele väga palju mõtlemisvõimet pole antud, ei saagi aru, et öösel valju muusika saatel kortermajas peo pidamine rikub paljude naabrite öörahu ning alles politsei poolne uksele koputus kutsub nad korrale,“ lisas Tõnisson.
„Haldur selgitab“ on Pindi Kinnisvarahaldusse igakuine teavitusformaat, kus selgitatakse lihtsalt ja lühidalt, millega majaelanikud ja korteriühistud tulenevalt hooajast, seadusemuudatustest ja muudest olulistest sündmusest arvestama peaksid.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks langes mais 3% võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2282 €/m². Sarnaselt maile tõotab ka juuni tulla keskmisest loium kuu.
Aprillis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2347 €/m².
Kui aprillis tehti indeksilinnades kokku 1195 korteriomandi tehingut, siis mais oli see arv 1154.
„Suurimaks probleemiks on eelkõige järelturu korterite pakkumiste arvu jätkuv kasv, mis ühel hetkel võib hakata turgu omakorda kinni jooksutama, kuna suureks läinud valik võimaldab ostjatel hindu alla suruda. Selle aktsepteerimine müüjate poolt võtab aga omakorda aega,“ lisas ta.
Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 16 protsenti madalam. Olgu märgitud, et toonane statistiline hinnarekord tehti kallite uusarenduste tehingute ühte kuusse sattumise tõttu. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 266 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
Tallinnas on kokku pakkumises 10 korterit, mille ruutmeetrihind on vähemalt 10 000 eurot. Ametlik statistika on aga armutu – tänavu pole sellise hinnaga kortereid kordagi ostetud.
Pindi Kinnisvara kutseline vanem-maakler Marge Sinimets ütles, et niivõrd kalleid kortereid pangalaenuga ei osteta. „Olgu tegemist üle miljoni eurose lõpphinnaga, mida on turul hetkel 31 ühikut või 10 000 eurose ruutmeetrihinnaga, mida on pakkumises 10 korterit, sihtgrupp on neil sama – rikkad inimesed, kes ostavad vara tavaliselt otse välja. Väga varakad inimesed, kui mõni juhuslik pärija välja jätta, pole aga rikkaks ilma eelneva rahatarkuseta saanud ning hetkel nad oma vabu vahendeid ei tuuluta. Mida rikkamad inimesed, seda kiiremini nad keerulisel ajal tarbimise kokku tõmbavad ja tänavune maksimaalne 9845 eurone ruutmeetrihind on selle tõestuseks,“ kinnitas Sinimets.
Ta lisas, et erinevalt odavamatest korteritest ei toimi kallimate varade puhul ka kerge hinnalangetus. „Kui 1,3 miljonit eurot maksev korter hinnastatakse kümne protsendi võrra allapoole, siis jääb selle hinnaks ikka 1,17 miljonit eurot, mis suurt pilti ülearu ei muuda ning ostjaid juurde ei too.
Müüjad peavad olema lihtsalt kannatlikud, et ka rahakad inimesed muutuksid jälle julgemaks,“ lisas Sinimets.
Hispaaniasse, Itaaliasse või näiteks Portugali kinnisvara ostmise ja sinna kolimise jutud lõppesid kohe, kui Eestis ilmad soojaks läksid. Tegemist oli järjekordse sektoripoolse katsega vahvat muinaslugu rahvale maha müüa, kirjutab Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
„Rasked ajad vajavad ilusaid jutustusi. Nii nagu Pipi Pikksukk unistas Kurrunurruvuti saarele minekust, nii unistab keskmine eestlane soojast ilmast, uutest lõbusatest sõpradest ja helesinisest merest, kuhu otse oma terrassilt hüpata.
„Tegelikult on aga asi üsna tõsine. Meie turuosalised puhuvad ilma igasuguste süümepiinadeta ajakirjanduse vahendusel inimestele puru silma ja niimoodi juba aastaid. Kord tekib täiesti tühjast kohast arendusprojekt, mis peaks varjutama kõik teised, siis hakkavad inimesed väidetavalt massiliselt suvilaid ostma, ehkki tehinguandmed seda ei kinnita, nüüd on siis käes uus laine soojale maale kolimise teemal. Tore ju, kui kõrgema klassi sissetulekuga inimesed saavad endale Taisse, Hispaaniasse või kasvõi lõunanabale suvila soetada, aga tegemist on ja jääb üksikute inimeste privileegiks. Reaalsus on aga selline, et inimesed lendavad odavlennuga Barcelonasse, kohtavad seal eestlast või kahte, õhkavad veiniuimas kaasa, kuidas nad kohe-kohe ka sinna kolivad ning siis lendavad nädala pärast sama odavlennuga koju tagasi, et hakata uueks reisiks raha korjama,“ sõnas Sooman.
„Kui soovite müüte tegelikkusest eristada, siis tasub esimese asjana numbreid otsida. Kui numbreid võtta pole, siis tuleb kasutada kainet loogikat. Antud juhul kinnitasid kaine loogika olemasolu meie varajased soojalained, mille saabudes kadusid igasugused jutustused Toscana või Andaluusia võrratutest päikeseloojangutest,“ lisas Sooman.
Viimasel ajal on mängitud avalikkuse ees korduvalt mõttega, et uute kortermajadega koos rajataks ka pommivarjendid. Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuhi Ronald Tõnissoni sõnul on tegemist väärt ideega, kuna varjendite ülalpidamiskulud pole suured, kuid neist saadav kasu aga üüratu.
„Varjendeid on loomulikult erinevaid, alates majaaluse parkimisala ümber kohendamisest kuni tuumavarjenditeni välja. Kui aga räägime üsna lihtsast, enamuste rakettide lööke vastu võtta suutvatest punkritest, siis tegelikult ei ole kallis ei nende rajamine ega ka töökorras hoidmine,“ ütles Tõnisson.
„Tegemist on ju oma olemuselt maasse valatud betoonkuubikuga, mille arukam arendaja ühendab hoone küttetrassiga, ehitab sinna korraliku, ka ohtlikke aineid filtreeriva ventilatsiooni ning varustab punkri autonoomse generaatori ning joogivee ja toiduga. Sellise asja ehitamine ei ole kortermaja üldist maksumust arvestades üldse suur kulu ning kõikide korterite peale ära jagades pole selle maksmust peaaegu tundagi,“ kirjeldas ta.
Tõnisson rõhutas, et punkri jooksev korrashoiukulu pole samuti midagi üle jõu käivat. „On mõned lisakulud nagu ventilatsioonifiltrite, generaatorikütuse ja joogivee perioodiline vahetamine, kuid sellevõrra säästetakse jälle küttelt, sest ega punkris ei pea olema rahuajal tühjana seistes 23 kraadi sooja – olulisem on, et rõskus ligi ei pääseks,“ selgitas ta.
„Kokkuvõtteks julgen väita, et punkri töös hoidmise kulu on sarnane sama suure korteri kuludega, lihtsalt kulud on veidi erinevat liiki. Kui 30 korteriga majal on üks punker, mis majarahva vajadusel ära mahutaks, siis lihtsustatult võib öelda, et tervel majarahval on ühine 31. korter, mille kulusid laiali jagades saame ju vaid mõne protsendilise lisakulu, kuid tohutus annuses lisanduvat meelerahu,“ lisas Tõnisson.
Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht Ronald Tõnisson ütles, et majade kevadistel üldkoosolekutel osalemise suurim viga on elanike poolne nõrk ettevalmistus ja üleolev suhtumine.
Tõnisson selgitas, et üldkoosolek ei peaks olema juhatuse, majahalduri/valitseja või naabrite kontrollimatu kritiseerimise koht, vaid konstruktiivne arutelu, kuidas maja kauem ja säästlikumalt jätkusuutlik püsiks.
„Üldkoosolekul on reeglina väga täpne päevakord ja vastavalt sellele saadetake elanikele ka ette tutvumiseks hulk materjale. Esimene viga ongi selles, et elanikud lähevad koosolekule ette valmistamata ja hakkavad tulistama endale olulisi teemasid, süvenemata majandusaasta aruandesse või juhatuse poolt esitatud tegevuskavasse,“ kirjeldas ta. Sama kehtib tema sõnul ka koosoleku protokollide lugemise ja üldse maja asjadega enda jooksvalt kursis hoidmise kohta.
„Niisama riidlemiseks ja naabrite kallal õiendamiseks on teised kohad ja formaadid, üldkoosolekul keskendutakse majale, vajadusel ka kodukorrale, kuid mitte omavaheliste suhete klaarimisele. See on viga number kaks,“ rääkis Tõnisson.
„Kolmanda põhjusena lähevad koosolekud kiiva siis, kui üks majaelanik, kes ametlikku vastutust näiteks juhatuse liikmena võtta ei taha, proovib koosolekut juhatama ning teistest üle rääkima hakata. Kui oled üks sajast naabrist, siis arvestagi, et sulle on mõeldud 1/100 ajast,“ lisas Tõnisson.
Eesti Pank teeb aprillis muudatusi eluasemelaenu taotlejate maksimaalse laenuvõimekuse arvutamise nõuetes. Praegu on selleks kas laenulepingus toodud intressimäär, millele on lisatud 2 protsendipunkti, või aastaintressimäär 6% ‒ kasutada tuleb neist kahest seda, mis on kõrgem. Alates 1. aprillist 2 protsendipunktiline lisa aga kaob ning arvutus tuleb teha kas laenulepingu intressimääraga või 6%ga sõltuvalt sellest, kumb on kõrgem.
Nimelt on viimase poolteise aasta jooksul baasintressimäärad kiiresti tõusnud ja see on juba iseenesest laenukeskkonda karmistanud. Lisaks on võimalikku laenumahtu piiranud nõue, et igakuise laenumakse arvutused tuleb teha 2 protsendipunkti kõrgema intressimäära juures. Näiteks 2023. aasta novembris, mil pankade keskmine eluasemelaenu intressimäär oli 5,7%, hindasid pangad klientide laenuvõimekust keskmiselt 7,7% intressimääraga.
„Intressimäära arvestuse muutmise peamine eesmärk on vältida seda, et kõrgete turuintressimäärade keskkonnas veel 2% kõrgema intressimääraga arvestamine ei piiraks liigselt inimeste laenuvõimekust,“ selgitas finantsstabiilsuse osakonna juhataja Jaak Tõrs. Tõrs lisas, et kui järgnevatel aastatel peaks laenukasv märkimisväärselt kiirenema ja tekib laenubuumi oht – pangad ja inimesed hakkavad võtma liiga suuri riske –, siis on Eesti Pank valmis eluasemelaenude andmise nõudeid karmistama.
Lisaks täpsustas Eesti Pank laenumaksete piirmäära arvutamise nõudeid erigraafikute korral. Kuna erigraafikuga laenulepingu järgi makstakse eluasemelaenu põhiosa tagasi hilisematel aastatel, saab laenuvõtja nõnda võtta oma sissetuleku suhtes suurema laenu. Keskpank täpsustas oma nõuetes, et juhul, kui eluasemelaenu ei maksta tagasi annuiteetmaksetega või võrdsete põhiosamaksetega laenugraafiku järgi, tuleb selle laenu kuine põhiosa- ja intressimakse summa arvutada kogu laenulepingu perioodi keskmisena. Sellega soovib keskpank tagada, et ka erigraafiku puhul laenukoormus liiga palju ei suureneks.
Näide 1: kui pank tahaks anda eluasemelaenu intressimääraga 5,7%, siis senise reegli järgi arvutatakse inimese maksimaalset laenuvõimekust intressimäära osas valemiga 5,7% + 2 protsendipunkti ehk kokku 7,7%, sest see on kõrgem kui 6%. Alates aprillist on uue reegli järgi sellisel juhul laenuvõimekuse hindamise valemis intressimääraks 6%, sest see on kõrgem kui 5,7%.
Näide 2: kui pank tahaks anda eluasemelaenu intressimääraga 6,2%, siis senise reegli järgi arvutatakse inimese maksimaalset laenuvõimekust intressimäära osas valemiga 6,2% + 2 protsendipunkti ehk kokku 8,2%. Alates aprillist on uue reegli järgi sellisel juhul laenuvõimekuse hindamise valemis intressimääraks 6,2%.
Refereeritud artikli täisteksti loe:Refereeritud artikli täisteksti loe: https://www.eestipank.ee/press/eesti-pank-muudab-pankade-jaoks-reegleid-uute-eluasemelaenude-valjastamisel-26012024
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks tõusis detsembris pöörase 15% võrra ning jäi pidama rekordilisel hinnatasemel 2709 €/m². Novembris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2353 €/m².
Kui novembris tehti indeksilinnades kokku 1182 korteriomandi tehingut, siis detsembris oli tehingute arv 1239. Võrdluseks – 2022. aasta detsembris tehti indeksilinnades 1250 korteriomandi tehingut.
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et sisulist hinnatõusu turul ei toimunud. „Toimus see, et kõikidest Tallinna tehingutest tervelt 41% olid asjaõiguslepingud uute arendusprojektidega. Sama juhtus ka mullu detsembris, mil tehti nn jõuluks koju tüüpi tehinguid, kuid seekord oli erisuseks asjaolu, et suure osa moodustasid väga kallid Noblessneri kvartali korteritehingud, kus ruutmeetrihinnad küündisid isegi 6400 euroni. See on peamine põhjus, miks statistika totaalsesse lühisesse läks,“ selgitas Sooman.
„Kui lähikuudel kõik sealsed tehingud lõpule viiakse, on oodata sama järsku langust, millele ei tasu samuti erilist tähelepanu pöörata. Üldiselt on turg rahulik ja suuri muutusi aset ei ole leidnud,“ lisas Sooman.
Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 334 protsendi võrra kõrgemal.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
Vajadus erakorralise meditsiini järgi suureneb libeduse tulekuga alati. Avalikult aga ei räägita sellest, et paljud korteriühistud aitavad sellele omakorda tublisti kaasa.
„Seadusega on nõutud, et kõnniteede hooldus on sellega piirneva kinnistu omaniku ehk tavaliselt korteriomanike ehk korteriühistu kohustus. Vahel tuleb libedus ootamatult, kuid paljud murtud luud võiks terveks jääda, kui ühistud ei koonerdaks ning seadust täidaks,“ sõnas Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht Ronald Tõnisson.
„Tihti ei vaevuta värske lume all jääd märkama, libedusetõrje jäetakse lihtsalt raha kokkuhoiu nimel või hooletusest tegemata, korrashoiulepingust on kulude kokku hoidmise nimel libedusetõrje välja jäetud,“ loetles Tõnisson põhjuseid. „Sama kehtib ka purikatõrje ning parklate lumest puhtana hoidmise kohta, et operatiivsõidukid, nagu näiteks kiirabiautod, sinna kinni ei jääks,“ sõnas ta.
„Õnnetuse korral vastutavad solidaarselt kõik ühistu liikmed, nii et kutsun üles kõiki korteriomanikke esitama ühistu juhtidele küsimuse, mida on tehtud selleks, et kinnistu ja selle ümbrus oleks inimestele turvaline,“ lausus Tõnisson.
„Kui ühistul graniidikillustiku jaoks tõesti raha ei ole, siis hea uudis on, et mitu Tallinna linnaosa jagavad tasuta graniiti ka jaanuaris,“ teavitas ta.
„Kui koonerdamine lõpeb luumurdude või peapõrutusega, siis tagajärgedega tegelemine on ühistule väga ressursimahukas, seda nii rahalises kui ajakulu mõistes, sest tekkinud kahju tuleb hüvitada. Lisaks jääb raskemate õnnetuste korral vaevama must südametunnistus, kuna iga viga saanud inimene on ju kellegi isa või ema, poeg või tütar, abikaasa…“ rõhutas Tõnisson.
„Haldur selgitab“ on Pindi Kinnisvarahaldusse igakuine teavitusformaat, kus selgitatakse lihtsalt ja lühidalt, millega majaelanikud ja korteriühistud tulenevalt hooajast, seadusemuudatustest ja muudest olulistest sündmusest arvestama peaksid.
Seoses riikliku survega majandusaastaaruannete õigeaegsele esitamisele on sajad, kui mitte tuhanded ettevõtted hädas, kuidas aruanded õigeks ajaks esitatud saaks, sest audiitorite töögraafikud on sellest tingitult nüüd rohkem kokku pressitud.
Kuna paljudel juhtudel ongi audiitoritega tehtud kokkulepped alles kevadkuudesse, võimaldab Pindi Kinnisvara ka varade hindamiseks endale aeg mitu kuud ette broneerida.
Pindi Kinnisvara juhatuse liige ja hindamisvaldkonna juht Andres Teder ütles, et tavapäraselt on ettevõtete varade hindamised tellitud ja ka töösse pandud majandusaasta lõpus või uue alguses, kuid seekord on liiga palju ettevõtjaid, kes on jäänud piltlikult öeldes ula peale, sest kui audiitorit pole leitud, siis on jäetud ka hindamine unarusse.
„Varem käis äriobjektide hindamine nn ootejärjekorratööna, kuid käesoleval aastal oleme valmis kuni aprillini aegu broneerima. Suurte objektide hindamine on kallis töö ja ettevõtjatel pole vajadust esitada tellimust ja seetõttu ka maksta selle eest kiratseval jaanuarikuul, kui dokumenti läheb tegelikult vaja alles märtsis või aprillis,“ selgitas ta.
„Ennetame probleeme, et ettevõtjad hindamistega hiljaks ei jääks, sest kui audiitoril pole eksperthinnanguid, siis pole võimalik ka auditit läbi viia ja ilma eelbroneeringuta ei saa me kuidagi tagada, et liiga hilja esitatud tellimus ka tegelikult õigeks ajaks valmis saaks,“ lisas ta.
Vanad talumajad, tühjad suvemajakrundid ning kunagi soetatud põllulapid on muutunud üha soodsamaks – põhjuseks vara müüki pannud inimeste aina pakilisem vajadus kaup rahaks teha.
Pindi Kinnisvara lääne ja lõuna regiooni juht Sven Sempelson ütles, et ehkki otseselt mitte vaja mineva kinnisvara pakkumiste hulk pole väga kiirelt tõusnud, on see siiski kerges tõusutrendis. „Märksa tähelepanuväärsem on aga asjaolu, et inimesed, kes varem proovisid müügist viimast võtta, on muutunud hinnaläbirääkimistel väga paindlikuks ning nii mõnigi maatükk või lagunenud suvemaja müüakse maha varasemalt mõeldamatuna tundunud soodustusega,“ ütles Sempelson.
„Põhjuseid pole vaja kaugelt otsida – surve inimeste rahakotile on nii suureks läinud, et parem müüa hetkel aktiivse kasutuseta kinnisvaraobjekt mõnikümmend protsenti odavamalt ja muuta ennast likviidsemaks kui jääda oma päriskodu laenumaksetega jänni,“ ütles ta.
„Ostjaid pole sellistele varadele palju ja müüjad on sellest aru saanud – nüüd suhtutakse igasse ostuhuvilisse suurema lugupidamisega ning kõiki pakkumisi vaagitakse väga põhjalikult,“ lisas Sempelson.
