Kinnisvara ostmisel ja müümisel tekitavad varjatud puuduste teema sageli kõige rohkem küsimusi. Kes vastutab siis, kui pärast tehingut ilmneb probleem, mida enne ostu ei olnud võimalik märgata? Just sellest rääkisime Pindi Kinnisvara esimeses vlogis notar Diana Lõhmusega.
Varjatud puudus on, nagu nimigi ütleb, puudus, mida ei ole võimalik tavapärase ülevaatuse käigus mõistlikult tuvastada. See ei tähenda alati, et müüja on midagi teadlikult varjanud. Ka müüja ei pruugi puudusest teadlik olla, kuid seaduse järgi võib tal siiski olla kohustus puuduse eest vastutada. Üldjuhul vastutab müüja varjatud puuduste eest kuni kolm aastat pärast kinnisvara üleandmist, mistõttu on aus info jagamine ja kõigi teadaolevate puuduste lepingusse märkimine väga oluline. Eelkõige peaks selle eest vastutama müüja või tema esindaja. Samuti on ostjal mõistlik enne ostu kinnisvara põhjalikult üle vaadata ning vajadusel kaasata ehitusspetsialist.
Seda enam, et notari roll kinnisvaratehingus on tagada, et tehing oleks seaduslikult korrektne ja osapoolte õigused kaitstud. Samas ei ole notar kinnisvara seisukorra hindaja. Ta ei kontrolli, kas majas on hallitus, kas katus peab vett või millises seisukorras on tehnosüsteemid. Need on asjaolud, mida peavad hindama ja omavahel läbi arutama ostja ning müüja ise.
Linnalegend ehk väljend „müüakse sellises seisukorras nagu on” ehk “as is” ei vabasta müüjat automaatselt varjatud puuduste vastutusest. Oluline on mõista, millistes olukordades saab müüja vastutust piirata ning millised kokkulepped tuleb kindlasti enne tehingut läbi rääkida. Hea ettevalmistus aitab vältida hilisemaid vaidlusi.
Levinud eksiarvamus on, et väljend „müüakse sellises seisukorras nagu on” ehk as is vabastab müüja automaatselt vastutusest varjatud puuduste eest. Tegelikult see nii ei ole. Kuigi kokkuleppel on võimalik müüja vastutust piirata, siis sõltub see alati konkreetsetest asjaoludest ja tugineb ausale suhtlusele. Seetõttu on oluline kõik teadaolevad puudused avaldada ning olulised tingimused enne tehingut põhjalikult läbi rääkida. Hea ettevalmistus aitab ennetada hilisemaid vaidlusi.
Kuidas siis ikkagi saab täpsemalt müüja vastutust piirata? Millised õigused on ostjal puuduse ilmnemisel? Milline on notari ja maakleri roll kinnisvaratehingu ettevalmistamisel?
Kõike seda ja rohkemgi veel saad teada, kui kuulad meie vlogi, kus notar Diana Lõhmus annab praktilisi selgitusi ja jagab olulisi soovitusi nii ostjatele kui ka müüjatele. Vaata vlogi siit:
Rahavooga ärikinnisvara on viimastel aastatel olnud Eesti investeerimisturul üks aktiivsemaid segmente. Stabiilse üürituluga objektid tekitavad esialgu tugevat huvi ning infot küsitakse rohkelt, kuid lõpliku pakkumiseni jõuab praktikas vaid väike osa huvilistest. Pindi Kinnisvara Äripinnad juhatuse liikme Kristen Oliver Rattasepa sõnul ei ole tegemist huvi vähenemisega, vaid investeerimisloogika muutumisega. Investor ei hinda enam ainult rahavoogu, vaid selle kestlikkust ja ellujäämist erinevates turustsenaariumites. „Tänases turusituatsioonis ei ole küsimus enam selles, kas objekt teenib täna tootlust, vaid selles, kas see rahavoog püsib ka siis, kui intressikeskkond, vakantsus või üürnike olukord muutub,“ selgitas Rattasepp.
Esimene filter turul on endiselt tootlus, kuid selle roll on muutunud formaalseks. 8–9% tootlus tekitab küll esmast huvi, kuid ei määra enam investeerimisotsust. Tegelik analüüs algab alles rahavoo struktuuri ja riskide lahtivõtmisest. Investor hindab seejärel üürnike kvaliteeti, lepingute kestust, rahavoo kontsentratsiooni ning hoone tehnilist seisukorda. Lisaks muutub järjest olulisemaks omanikukulude struktuur, mis mõjutab otseselt netorahavoogu. Omanikukulud ei piirdu hoolduse ja igapäevase haldusega, vaid hõlmavad ka suuremaid CAPEX-vajadusi, tehnosüsteemide uuendusi ja ootamatuid renoveerimistöid. Just need kulud võivad muuta kahe sarnase brutotootlusega objekti tegeliku investeerimistulemuse oluliselt erinevaks. „Investor hindab üha rohkem seda, kui suur osa rahavoost tegelikult alles jääb pärast kõiki vältimatuid kulusid ja tulevasi investeeringuvajadusi. Paberil tootlus ja tegelik netorahavoog võivad olla väga erinevad suurused,“ märkis Rattasepp.
Turupraktikas on selgelt näha, et madalama nominaaltootlusega, kuid hajutatud ja pika lepingustruktuuriga objektid võivad olla atraktiivsemad kui kõrgema tootlusega, kuid kontsentreeritud riskiga varad. Otsustavaks muutub rahavoo prognoositavus ja selle käitumine läbi majandustsükli. Oluline küsimus investorile on, kas objekt suudab säilitada rahavoogu ka olukorras, kus vakantsus kasvab, üürnik vahetub või omanikukulud tõusevad. Just see eristab stabiilset vara spekulatiivsemast investeeringust.
Tehinguid mõjutab ka ostja ja müüja erinev ajahorisont. Müüjad lähtuvad sageli varasemast turutasemest ja madalama intressikeskkonna loogikast, samas kui investorid hindavad tänast kapitali hinda ja kõrgemat riskipreemiat. See tekitab vältimatuid väärtushinnangute erinevusi. Lisaks on ärikinnisvara tehingus alati kolmas osapool – finantseerija. Pankade konservatiivsem riskihindamine tähendab, et isegi tugeva huvi korral võib tehing katkeda, kui rahavoog ei ole piisavalt stressikindel või üüristruktuur liiga kontsentreeritud.
Turu keskne muutus on liikumine tootluselt rahavoo kvaliteedile ja prognoositavusele. Investor ei otsi enam maksimaalset tootlust, vaid selgelt mõistetavat ja modelleeritavat rahavoogu, mis peab vastu erinevates turutingimustes. See tähendab, et turul ei konkureeri enam objektid, mis teenivad kõige kõrgemat tootlust, vaid need, mille netorahavoog püsib kõige stabiilsemalt läbi tsükli ja mille riskistruktuur on selgelt hinnastatav. Huvi rahavooga ärikinnisvara vastu ei ole vähenenud, kuid investeerimisotsuse lävi on selgelt tõusnud. “Investor ei osta enam ainult tootlust, vaid selle võimet püsida ka siis, kui turutingimused, kulud ja riskid muutuvad,” tõdes Rattasepp.
Tallinna ärikinnisvara ostu-müügi turg ei ole seiskunud, kuid selle struktuur on viimase aasta jooksul selgelt muutunud. Tehinguid tehakse jätkuvalt, kuid oluliselt kitsamas segmendis ning järjest tugevama fookusega rahavoole, riskile ja vara tegelikule kasutusvõimele.
Pindi Kinnisvara Äripinnad juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp ütles, et turu fookus on nihkunud fundamentaalselt. “Täna ei osteta enam potentsiaali, vaid toimivat rahavoogu. Objekt peab töötama kohe, mitte alles tulevikus,” märkis ta. Investorite käitumine on muutunud märgatavalt konservatiivsemaks. Kui varasematel aastatel oli turul rohkem spekulatiivset kapitali, siis täna eelistatakse stabiilse üürirahaga objekte, pikaajalisi lepinguid ja madalamat riskitaset. Tehinguni jõudmine võtab küll kauem aega, kuid otsused põhinevad detailsemal analüüsil.
Kõige likviidsemad on praegu väiksemad ja keskmise suurusega investeerimisobjektid, kus risk on hajutatud mitme üürniku vahel. Samuti liiguvad paremini multifunktsionaalsed hooned ning äripinnad, mis pakuvad paindlikku kasutust ja võimalust kohaneda erinevate üürnike vajadustega. Samal ajal on turul selgelt näha, et ühe üürnikuga objektid, lühikeste lepingutega varad ning hooned, mis vajavad lähiaastatel märkimisväärseid lisainvesteeringuid, müüvad oluliselt raskemini. Nende puhul on ostjate jaoks peamine küsimus risk, mitte hind.
Oluliseks takistuseks tehingutes on jätkuvalt hinnaootuste erinevus. Müüjad lähtuvad sageli varasemast hinnatasemest, samas kui ostjad hindavad tänast intressikeskkonda ja riskipreemiat. Kui need kaks vaadet ei ühti, venivad tehingud pikaks või jäävad üldse ära. Asukoha tähendus on samuti muutunud. Kui varem oli määravaks kesklinna lähedus või tuntud aadress, siis täna hinnatakse asukohta eelkõige praktilise kasutusloogika kaudu. Ligipääsetavus, parkimine ja logistiline toimivus on muutunud keskseteks teguriteks. Paljudes segmentides ei ole parkimine enam lisaväärtus, vaid vältimatu eeltingimus.
Turul on toimunud ka tootluste selge ümberhindamine. Investorid ootavad kõrgemat tootlust, et kompenseerida nii intressikeskkonda kui ka üldist turu ebakindlust. See on toonud kaasa hinnasurve eelkõige nendele varadele, mille rahavoog ei ole piisavalt tugev või prognoositav. Rattasepa sõnul liigub turg selgelt professionaalsemaks. “Kapital liigub objektidesse, millel on reaalne majanduslik sisu, mitte ainult narratiiv,” ütles ta.
Üha enam jäävad turule pikemalt objektid, mille väärtus ei ole selgelt põhjendatud või mille riskiprofiil ei vasta tänastele ootustele. Sellised varad vajavad kas ümberpositsioneerimist, täiendavaid investeeringuid või realistlikku hinnastamist, et üldse tehinguni jõuda.
Rattasepa hinnangul ei ole tegemist turu nõrgenemisega, vaid selektsiooniga. “Turg ei karista, vaid eristab. Ja see on pikaajaliselt tervislik nii ostjatele, müüjatele kui ka turu tervikule,” lisas ta.
Üürnikuna kinnisvaraportaale sirvides tundub sageli, et väljend „lemmikloomad lubatud“ on üsnagi haruldane. Suur osa üürileandjaid pelgab kriimustatud parketti, naabreid häirivat haukumist või hirmu järgmise üürilise leidmisel.
Toon siinkohal näitena 2026. ühe valitu kuu üüripakkumiste statistika Haapsalu linnas:
KV.ee portaalis oli Haapsalu linnas pakkumisel 9 korterit. Neist neljas olid lemmikloomad keelatud, neljas ei olnud looma-teemat üldse mainitud ja vaid ühes olid neljajalgsed sõbrad oodatud.
Rendin.ee lehelt leidsin veel 7 pakkumist, mida kv.ee portaalis ei olnud: kuuel neist oli märge „ei“ ja vaid ühel „jah“.
Seega kuueteistkümnest üürikorterist vaid kahel on kindlasti lemmikloomad lubatud.
Lemmiklooma CV ja soovitused
Jah, sa lugesid õigesti! Saada koos enda tutvustusega ka lühike ülevaade oma lemmikust. Lisa pilt, iseloomustus, vanus ja kui sul on olemas eelmise üürileandja soovitus, siis lisa kindlasti seegi.
Paku lahendusi juba ette
Kui üürileandja kahtleb, paku ise lahendus välja. Näiteks on võimalik sõlmida leping läbi Rendini platvormi või teha täiendav kodukindlustus, mis katab ka lemmiklooma tekitatud kahjud. Samuti võib pakkuda suuremat tagatisraha või lisada lepingusse punkti, et üüriperioodi lõppedes tellid omal kulul professionaalse suurpuhastuse.
Ole aus ja avatud
Kutsu omanik endaga kohtuma (koos lemmikuga!), et ta näeks oma silmaga, et sinu kaasüüriline on hästi kasvatatud ja rahulik.
Kodu leidmine koos lemmikuga võib võtta veidi kauem aega, kuid õige ettevalmistusega on see täiesti tehtav. Sinu lemmikloom on pereliige ja ka tema väärib kohta, mida kutsuda koduks.
Artikli autor: Haapsalu esinduse nooremhindaja ja kinnisvaramaakler Ätli Altosaar
Ehituse peatöövõtuturu suurtegija Nordecon ja juhtiv kinnisvarabüroo Pindi Kinnisvara alustavad koostööd Tallinnas asuva Vektori hoonetekompleksi korterite-, büroo- ja äripindade müügiks. Tegemist on Baltikumis ühe esimese LEED Gold rohesertifikaadiga eluhoonega, kus nüüd jõuab turule piiratud valik valmis kortereid ja büroopindu ning lõppkliendi vajaduste kohase lõppviimistluse eelses valmidusesäripindu.
Kiiresti arenevas piirkonnas asuva Vektori hoonetekompleksis on saadaval 21 korterit, 5 büroo- ja 2 äripinda. Korterid paiknevad hoone 5.–14. korrusel ning nende suurus jääb vahemikku 35–78,7 ruutmeetrit. Saadaval olevad büroopinnad asuvad hoone 4.korrusel ja äripinnad 1.korrusel.
„Vektor on turul väga hästi vastu võetud ning tänaseks on saadaval veel vaid väike osa selle suurarenduse korteritest. See annab ostjatele võimaluse soetada kodu kõrge kvaliteediga valmis arenduses, “ ütles Pindi Kinnisvara maaklerteenuse juht Elis Pihl.
2024 aastal valminud uudse kontseptsiooniga hoonetekompleks on loodud arhitektuuribüroo Kadarik Tüür Arhitektid meeskonna poolt, ehituskvaliteedi on taganud Nordecon. Vektor koosneb 16-korruselisest hoonest Pärnu maantee ääres ning 12-korruselisest hoonest Kohila tänaval. Hooned on ühendatud viiekorruselise parkimismajaga, mille katusel asub 1500 m² suurune aastaringselt kasutatav roheline ühisala.
Maailmas enim kasutatav roheliste hoonete tunnusmärgis on ärihoonetes juba tuntud, kuid eluhoonetest on Vektor Baltikumis üks esimesi, mis on projekteeritud ja ehitatud säästva arengu põhimõtteid silmas pidades. Vektorile omistati LEED Gold sertifikaat 2024. aasta detsembris.
„LEED Gold sertifikaat kinnitab, et hoone projekteerimisel ja ehitamisel on arvestatud võimalikult väikeste keskkonnamõjudega kogu hoone elutsükli vältel. Lisaks büroo- ja äripindade omanikele oskab ka korteriostja täna seda juba hinnata ja selliste lahenduste osakaal elamuarenduses kasvab lähiaastatel kindlasti,“ kommenteeris Nordeconi juhatuse liige Tarmo Pohlak.
Müüki tulevad 1- ja 3-toalised korterid on suurusega 35 kuni 78,7 m², hinnad algavad 4200 eurost ruutmeetri kohta. Korterid asuvad mõlemas tornis, 5.-14. korrusel, vaadetega kesklinna, Ülemiste või Nõmme suunas. Kõikides korterites on kasutatud kõrge kvaliteediga siseviimistlusmaterjale ja tipptasemel tehnosüsteeme. Osa kortereid on rõduga, kõigil korteritel on parkimisvõimalus parkimismajas.
Äripindadest on saadaval kaks esinduspinda 1. korrusel ja viis büroopinda 4. korrusel, müügihinnad alates 3100 €/m². Kaubanduseks sobivate esinduspindade suurus algab 249,6 m², viimistluse saab ostja kujundada vastavalt soovile. Lõppviimistlusega büroopindade suurus algab 175 m².
Taustainfo
Nordecon AS on 1989. aastal asutatud Eesti ehituskontsern, mis tegutseb peamiselt peatöövõtu ja projektijuhtimise valdkonnas.
Pindi Kinnisvara on üle 30 aasta tegutsenud kinnisvarabüroo, mis pakub vahendus-, hindamis- ja haldusteenuseid üle Eesti ning kuulub Eesti mainekaimate kinnisvaraettevõtete hulka.
Sirvid kinnisvaraportaale ja leiad ideaalse korteri. Hind on sulle sobiv, kuid pank soovib laenu väljastamiseks eksperthinnangut. Pärast hindaja külastust ja hindamisaruande kättesaamist selgub aga kurb tõsiasi: eksperthinnangus märgitud väärtus on väiksem kui portaalis nähtud müügihind. Miks see nii on?
Kinnisvaraportaalides näeme me pakkumishinda, mis võib peegeldada nii omaniku hinnaootust kui ka piirkonda tundva maakleri professionaalset turuanalüüsi. Sageli mõjutavad pakkumishinda omaniku panustatud vaev ja soov jätta ruumi kauplemiseks. Hinna määramisel tuleks lähtuda reaalsest turusituatsioonist, et vara oleks sarnaste pakkumiste seas õige hinnaga konkurentsivõimeline.
Hindaja vaatab aga vara väärtust hoopis teise pilguga. Ta ei tugine ainult portaalides nähtavatele pakkumishindadele, vaid võrdleb hinnatavat vara objektidega, mis on piirkonnas päriselt müüdud ehk turutehingutega (Maa-ameti ametlikud tehinguandmed). Kui pakkumishind portaalis on 150 000 eurot, aga naabermajas müüdi sarnane korter äsja 130 000 euroga, siis fakt võidab emotsiooni.
Lisaks tugineb hindaja rangele metoodikale ja standarditele. Ta on erapooletu ekspert, kes arvestab korteri tehnilist seisukorda ja andmeid, dokumentatsiooni korrasolekut (nt projekt, kasutusluba või -teatis jmt) ja muid lisategureid, nagu näiteks asukohta, korrust, küttesüsteemi ja isegi trepikoja seisukorda.
Hindaja eesmärk ei ole vara “maha müüa”, vaid määrata selle väärtus tänases hetkes nii, nagu see on. See on panga jaoks garantii, et tagatisvara väärtus on reaalne.
Miks see vahe on ostja jaoks oluline?
Pank ei anna laenu lihtsalt portaali pakkumishinna põhjal, vaid lähtub vara turuväärtusest. Kui eksperthinnangus toodud turuväärtus on madalam kui müügihind, siis peab ostja selle vahe katma oma taskust lisaks tavapärasele sissemaksele. Sageli on see teadlik ja põhjendatud otsus, kui ostja jaoks on konkreetne asukoht või hoone tüüp erilise väärtusega.
Kui aga pakkumishind on hindamisaruandes toodud väärtusest madalam, on tegemist turuväärtusest soodsama ostuga ning sellisel juhul võtab pank laenu aluseks tegeliku tehinguhinna. Igal juhul annab eksperthinnang ostjale vajaliku kindluse vara reaalse väärtuse ja tegeliku seisukorra osas. See aitab vältida teadmatusest ülemaksmist ning tagab, et ostuotsust ei tehta pimesi.
Kinnisvara müüki plaanides on tark kaasata kutseline hindaja või maakler, kes on kursis piirkonna tegelike tehinguhindadega juba enne kuulutuse ülespanemist.
Pindi Kinnisvara maaklerid ja hindajad on esindatud 18 linnas ja meie hindajate eksperthinnanguid aktsepteerivad kõik finantsasutused!
Artikli autor: Haapsalu kinnisvara nooremhindaja ja kinnisvaramaakler Ätli Altosaar
Tallinn siseneb lähiaastatel ühte oma ajaloo mahukaimasse ärikinnisvara arendusfaasi. Planeerimis- ja ehitusfaasis projektid lisavad turule sadu tuhandeid ruutmeetreid uusi äripindu. Tegemist ei ole pelgalt mahulise kasvuga, vaid selge struktuurse muutusega linna ärikeskkonnas. Pindi Kinnisvara Äripinnad juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp ütles, et suur pakkumine ei tähenda automaatselt tururiske. “Mahukad arendused on võimalus positsioneerida Tallinn järgmisele tasemele – eeldusel, et planeerimine on strateegiline ja turu vajadustest lähtuv,” rõhutab Rattasepp.
Tihedam linn, tugevam majandus
Tallinna areng näitab, et linna tihendamine ja segafunktsionaalsete kvartalite loomine on strateegiline valik. Uued projektid ei lisa ainult ruutmeetreid, vaid loovad dünaamilisi kvartaleid, kus eksisteerivad kontorid, elamispinnad, kaubandus ja teenused ühtseks tervikuks. Selline mudel hajutab riske: kui üks sektor aeglustub, tasakaalustab seda teine. Rahvusvaheline praktika kinnitab, et multifunktsionaalsed ärikvartalid suurendavad piirkondade atraktiivsust ja pikendavad kinnisvara elutsüklit. Rattasepp rõhutab, et sellised lahendused loovad pikaajalise väärtuse nii üürnikele kui omanikele.
Majanduslik kordajaefekt
Ehitusfaasis loovad suurprojektid otseseid ja kaudseid töökohti kogu väärtusahelas – projekteerimisest ehituseni ja teenindussektorini. Valmimisel tekivad ettevõtetele võimalused laienemiseks või turule sisenemiseks kaasaegsetel tingimustel. Äripindade lisandumine suurendab konkurentsi, mis omakorda tõstab kvaliteeti ja innovatsiooni. Tulemus on kõrgema lisandväärtusega töökohad ning laiem maksubaas linnale. Hästi struktureeritud arendusprojekt ei tooda üksnes üüritulu, vaid kasvatab piirkonna koguväärtust ja tõstab linna atraktiivsust investeerimispiirkonnana.
Paindlikkus kui uus standard
Pandeemiajärgne töökorraldus on muutnud nõudlust pöördumatult. Ettevõtted otsivad paindlikke lahendusi: muudetavaid kontoripindu, hübriidtööks kohandatud ruume ja tehnoloogiliselt valmis infrastruktuuri. Rattasepp rõhutab, et kohanemisvõime on võtmeküsimus. “Hoone, mis võimaldab funktsiooni muuta ilma kapitaalsete ümberehitusteta, säilitab väärtuse ka turutsükli muutudes.” Nutikas infrastruktuur, energiatõhusus ja kasutuspaindlikkus tagavad äripindade pikaajalise atraktiivsuse ning loovad lisaväärtust kõigile osapooltele.
Mõju linna kuvandile ja kapitalile
Suurprojektid ei muuda ainult ruutmeetreid. Need kujundavad Tallinna kuvandit ja tõstavad linna kui investeerimissihtkoha atraktiivsust. Kaasaegne ärikeskkond on otsene argument nii välisinvestoritele kui ka kasvufaasis ettevõtetele, kes hindavad kvaliteetset ja paindlikku töökeskkonda. Rattasepp tõi esile, et strateegiliselt juhitud arenduslaine loob eeldused, et Tallinn liigub kinnisvaraturul kvantiteedilt kvaliteedile – suuremast mahust suurema väärtuseni. Küsimus ei ole pindade hulgast, vaid sellest, kuidas need linnaruumi ja majandusse nutikalt integreeritakse. Tallinna järgmine ärikinnisvara tsükkel ei ole pelgalt ehitusbuum. See on võimalus luua linn, mis on tugevam, dünaamilisem ja atraktiivsem investoritele, ettevõtjatele ja kogukonnale. Suured arendusprojektid annavad Tallinnale võimaluse astuda samm edasi nii ruutmeetrites kui ka väärtuses, kvaliteedis ja linna konkurentsivõimes Põhja-Euroopas.
Mis see tulumaks kinnisvara võõrandamiselt siis ikkagi on?
Kinnisvara müügist saadavat kasu (tulu) maksustatakse reeglina tulumaksuga. See tähendab, et kui müüd kinnisvara kallimalt, kui selle kunagi ostsid, siis pead sa saadud kasult maksma 22% tulumaksu.
Siiski on seaduses erandeid, mis lubavad teatud tingimustel kodu müüa täiesti maksuvabalt.
Erand 1: alaline elukoht – üks kodu kahe aasta jooksul
Kui müüd oma elukohta, siis on müügilt saadud kasu maksuvaba, eeldusel, et täidetud on kahe aasta reegel. Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta.
Maksuvabastust saab rakendada elukoha müügil vaid ühele tehingule kahe aasta jooksul. Tehingute vahelist kahte aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.
See tähendab, et kui oled ühe oma kodu müünud 2025. aastal maksuvabalt, siis järgmise kodu müümisel 2026. aastal pead igal juhul tasuma tulumaksu, isegi kui kasutasid ka seda elukohana.
Erand 2: pärandusena või kingitusena saadud vara
Kui müüd kingituseks saadud kinnisvara, mis ei ole sinu elukoht, tuleb tulumaksu maksta peaaegu kogu müügisummalt, kuna sinu enda kulu vara soetamiseks oli 0 eurot.
Toome lihtsa näite: Said korteri kingituseks ja müüd selle 150 000 euroga maha. Kuna Sinu soetuskulu oli 0 eurot, pead tasuma 22% tulumaksu kogu summalt. See tähendab, et riigile tuleb maksta 33 000 eurot.
Pärandvara puhul kehtivad sarnased reeglid, v.a juhul, kui pärija asub vara elukohana kasutama.
Erand 3: millal on suvila müük tulumaksuvaba?
Suvila või aiamaja müügist teenitud kasult ei pea makse maksma, kui on täidetud mõlemad tingimused:
Lisaks ülaltoodud eranditele on tulumaksuseaduses (TuMS) välja toodud veel mõned erandid mida tulumaksuga ei maksustata. Täpsemat infot leiad TuMS § 15 lg 4 ja lg 5. https://www.riigiteataja.ee/akt/122122021041?leiaKehtiv
Oluline teada – kasumita müük on maksuvaba!
Maksukohustus tekib vaid reaalselt teenitud tulult. Kui müüd kinnisvara täpselt sama hinnaga, millega selle ostsid (või isegi odavamalt), siis tulumaksu pärast muretsema ei pea.
Millal on vaja tulu deklareerida?
Kinnisvara müügist saadud tulu deklareeritakse tuludeklaratsioonil. Tehingu andmed tuleb esitada Maksu- ja Tolliametile hiljemalt kasu saamise aastale järgneva aasta 30. aprilliks.
Paljud unustavad, et tulumaksu ei maksta mitte kogu müügisummalt, vaid puhtalt tulult.
Müügihind – Soetusmaksumus – Müügiga seotud kulud (nt maakleritasu ja notaritasud) = Maksustatav kasu.
Rohkem infot leiad: https://www.emta.ee/eraklient/maksud-ja-tasumine/maksustatavad-tulud/kinnisvara-voorandamine
Artikli autor: Haapsalu kinnisvara nooremhindaja ja kinnisvaramaakler Ätli Altosaar
Hiljutine Turu-uuringute AS poolt läbiviidud kinnisvarafirmade kuvandi uuring kinnitab, et Pindi Kinnisvara kuulub Eesti kolme mainekaima kinnisvarabüroo hulka.
Rõõm on olla esikolmikus koos teiste valdkonna tippudega – Arco Vara ja Uus Maaga. Meie õnnitlused!
See on meie jaoks suur tunnustus ja märk, et oleme teinud head tööd ja meie pingutused kannavad vilja.
Uuringu kohaselt on kinnisvarafirma valimisel kõige olulisemad tegurid töötajate asjatundlikkus, suhtumine klienti, kliendi informeerituna hoidmine ja firma usaldusväärsus. Võrreldes kahe varasema uuringuga on olulisemaks muutunud turuinfo valdamise, kiire teeninduse, laenutingimuste info vahendamise ja teenuse hinnaga seonduv.
Uuringust selgus ka kõnekas tõik – kui praegu tuleks valida oma kinnisvara müümiseks või hindamiseks firmat, otsustaks 47% kasutada oma tuttavate soovitusi. Järgnevalt on oluline teenuse hind ning enda varasem kogemus.
Uuring viidi läbi 2025. aasta detsembris 18-65-aastaste Eesti Vabariigi elanike seas.
2026. aasta toob Eesti ärikinnisvara müügi- ja üüriturule rohkem tasakaalu ning selgema arusaama sellest, millised pinnad ja ärimudelid tegelikult toimivad. Kui viimased aastad olid paljudele omanikele ja investoritele kohanemise aeg, siis eesootav periood soosib läbimõeldud otsuseid, vara teadlikku juhtimist ning realistlikku vaadet turu nõudlusele. Pindi Kinnisvara Äripinnad juhatuse liikme Kristen Oliver Rattasepa sõnul muutub turg järjest professionaalsemaks ning universaalseid lahendusi jääb aina vähemaks.
Büroopindade turul jätkub 2026. aastal selge eristumine kvaliteedi ja funktsionaalsuse alusel. Nõudlus ei kao, kuid koondub eelkõige paremate, energiatõhusamate ja paindlikuma planeeringuga pindade ümber, mis vastavad ettevõtete tänasele töökorraldusele. Vanemad ja vähem kohandatavad büroopinnad vajavad tema hinnangul kas uuendamist, kasutusotstarbe muutmist või selget ümberpositsioneerimist, sest pelgalt hinnaga konkureerimine ei pruugi enam toimida.
Lao- ja tootmispindade segment püsib 2026. aastal Eesti ärikinnisvara turu ühe stabiilseima osana. Nõudlus nende pindade järele on jätkuvalt seotud reaalse majandustegevusega ning huvi tunnevad eelkõige ettevõtted, kes otsivad hästi ligipääsetavaid ja töökindlaid lahendusi. Sellised objektid pakuvad omanikele suhteliselt stabiilset täituvust ja pikemaajalisi üürisuhteid ka muutlikumas majanduskeskkonnas.
Jaekaubanduse ja teeninduspindade puhul jätkub nihe igapäevaste ja kohalike teenuste suunas. Klassikalise kaubanduse roll on vähenenud ning olulisemaks on muutunud pinnad, mis toetavad igapäevaseid vajadusi ja pakuvad püsivat külastatavust. See tähendab, et omanikel tuleb hinnata üürnike sobivust mitte ainult ruutmeetrihinna, vaid ka ärimudeli kestlikkuse vaates.
Investorite ja kinnisvaraomanike vaates nihkub 2026. aastal tähelepanu üha enam olemasoleva vara juhtimisele. Kiire hinnatõusu asemel keskendutakse vakantsi vähendamisele, pinna paremale kasutusele ning realistlike lahenduste leidmisele ka keerulisemate objektide puhul.
Rattasepa sõnul nähakse üha sagedamini vajadust võtta aega, vaadata vakants koos spetsialistiga üle ning hinnata objekti tegelikku potentsiaali enne edasiste otsuste tegemist.
Tema hinnangul ei määra 2026. aastal edu kiirus ega agressiivsus, vaid oskus kohaneda ja teha teadlikke otsuseid vastavalt turu tegelikule nõudlusele. Turg soosib neid omanikke ja investoreid, kes on valmis oma strateegiat korrigeerima ning mõtlema kinnisvara kasutamisele ja juhtimisele pikema vaatega. Kokkuvõttes kujuneb 2026. aastast Eesti ärikinnisvara turul periood, kus fookuses on kvaliteet, paindlikkus ja professionaalne juhtimine. Väärtus sünnib mitte ainult asukohast, vaid ka sellest, kuidas kinnisvara on positsioneeritud, juhitud ja ajas arendatud.
____________
Lisainfo: Kristen Oliver Rattasepp, Pindi Kinnisvara Äripinnad OÜ juhatuse liige
e-post: kristen.rattasepp@pindi.ee
Nii nagu sel aastal palju laineid löönud automaksu puhul, tuleb kinnisvara kontekstis ka maamaksu suhtuda kui tähelepanu vajavasse püsikulusse, mis tulevikus võib tõusta.
2022.a korralise hindamise järel on maksustamishinna tõusu märganud paljud, kuid maamaksu muutumise mõju on tuntud vähem, sest rakendunud on seadusejärgsed kaitsemehhanismid, mis sätestasid maksimaalse maamaksu tõusu piirmäära, algselt siis 10% aastas.
Kuid Maamaksuseadust on muudetud, kaitsemehhanisme vähendatud ja 2023.aastal alandatud maksumäära tõstetud.
Kehtiva Maamaksuseaduse järgselt kehtestab kohaliku omavalitsuse volikogu hiljemalt maksustamisaastale eelneva aasta 1. oktoobriks igale järgmisele maa sihtotstarbegrupile maksumäära:
1) elamumaale ja maatulundusmaa õuemaa kõlvikule 0,1–1,0 protsenti maa maksustamishinnast aastas;
2) punktis 1 nimetamata maatulundusmaale 0,1–0,5 protsenti maa maksustamishinnast aastas;
3) punktides 1 ja 2 nimetamata sihtotstarbega maale 0,1–2,0 protsenti maa maksustamishinnast aastas.
Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu kehtestab määrusega maamaksu aastase suurenemise maksimaalse piirmäära vahemikus 10−100 protsenti hiljemalt maksustamisperioodile eelneva aasta 1. oktoobriks. Lisaks võib kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu määrusega kehtestada kodualuse maa maksusoodustuse kuni 1000 eurot hiljemalt maksustamisperioodile eelneva aasta 1. oktoobriks.
Ehk siis maksimaalne maksumäär saab olla 2% maksustamishinnast aastas, kui maksu piirmäär on 100% aastas ja kodualuse maa maksusoodustus ei rakendu.
Kui vaadata 2026.a maamaksumäärasid ja maksusoodustusi 2026. aastaks (üle-eestilist kokkuvõtet ja endale kuuluva kinnisvara 2026.a maamaksu saab vaadata Maksu- ja Tolliameti kodulehel) siis on pilt väga kirju. Maksu- ning piirmäärad erinevates omavalitsustes on väga erinevad. Rakendatud on nii minimaalseid kui maksimaalseid määrasid (2% maksumäär ja 100% piirmäär). Tõsi, piirkonnas, kus on rakendatud maksimaalne määr, on maa maksustamishind reeglina madal.
Mida see tähendab kinnisvaraomanikule? Nii nagu viidatud automaksu puhul, on tegemist olukorraga, kus aastane kulu ei ole vara väärtusega võrreldes suur, kuid on siiski püsikulu. Ja sõltuvalt vara iseloomust võib see olla suurem või väiksem.
Juba praeguseks on seda tunnetanud rahavooliste kinnisvarade omanikud, kus maamaksu tõus on n.ö ära söönud osa üüritulu indekseerimisega saavutatud rahavoo kasvu. Seda on tundnud ja saavad rohkem tunda kasutult seisva ja mittesihtotstarbeliselt kasutatava kinnisvara omanikud. Samuti on seda tundnud korteriomanikud, kui maatükk on suur ja korterite arv väike ning kodualuse maa maksusoodustus ei rakendu (ei ole näiteks peamine elukoht).
Kas selles osas saab ise midagi ära teha? Jah, ühtteist saab.
Esiteks tasub kinnisvara ostmisel tähelepanu pöörata maamaksu võimalikule suurusele ja maksu võimalikule muutumisele (tõusu tõenäolisusele tulevikus).
Teiseks saab kinnisvara omanik tutvuda ja kontrollida olemasoleva kinnisvara maamaksu määramise aluseid, nt portaalis minu.kataster.ee. Kui maamaksu kulu tundub liiga suur, tasub vaadata, kas maamaksu kasvatab suuremaks näiteks mitterealiseerunud, aga suure ehitusõigusega detailplaneering, mille saab lasta kehtestuks tunnistada või kas maatükk on sihtotstarbeliselt kasutuses.
Ja kolmandaks on kasutult seisvale kinnisvarale võimalik leida kasvõi ajutiselt tulutoov rakendus.
_________
Lisainfo: Andres Teder, hindamise ärisuuna juht
e-post: andres.teder@pindi.ee
Valitsuse otsus kaotada niinimetatud maksuküür mõjutab otseselt suure osa töötavate inimeste netosissetulekut ning sellel on ka kaudne mõju kinnisvaraturule. Pindi Kinnisvara hinnangul ei too muudatus kaasa kiiret hinnahüpet, kuid võib parandada turu aktiivsust ja kindlustunnet, eriti just koduostjate seas.
„Maksuküüru kaotamine tähendab paljudele inimestele igakuist netosissetuleku kasvu. Kuigi summad ei ole enamasti suured, parandab see leibkondade laenuvõimekust ning eelkõige psühholoogilist valmisolekut teha tulevikku suunatud otsuseid,“ ütleb Pindi Kinnisvara maaklerteenuse juht Elis Pihl.
Tema sõnul on viimastel aastatel kinnisvaraturgu pidurdanud eelkõige ebakindlus – kõrged intressid, majanduslangus ja kasvavad kulud. „Iga samm, mis suurendab inimeste tunnet, et nende rahaline olukord muutub kindlamaks, toetab ka kinnisvaratehingute kasvu,“ lisas ta.
Pindi Kinnisvara hinnangul avaldab maksuküüru kaotamine mõju eelkõige esimese kodu ostjatele ja keskmise sissetulekuga peredele, kelle puhul isegi väike netotulu kasv võib olla otsustav tegur. Samas rõhutab Pihl, et kinnisvaraturu käekäik sõltub jätkuvalt rohkem intressikeskkonnast, üldisest majanduse taastumisest ja inimeste kindlustundest tuleviku suhtes.
„Ei tasu oodata, et maksuküüru kaotamine üksi turu käima tõmbab. Pigem on see üks positiivne komponent laiemas pildis, mis koos stabiilsemate intresside ja parema majanduskliimaga võib viia tehingute arvu järkjärgulise kasvuni,“ ütles Pindi Kinnisvara maaklerteenuse juht.
Pindi Kinnisvara jätkab turuolukorra jälgimist ning soovitab ostjatel ja müüjatel lähtuda eelkõige isiklikust vajadusest ja pikaajalisest vaatest, mitte üksikutest maksupoliitilistest muudatustest.
______________
Lisainfo: Elis Pihl, Pindi Kinnisvara maaklerteenuse juht
e-post: elis.pihl@pindi.ee
Korteriühistutes kõlab tihti soov hoida kulusid kokku, kuid üks lause on viinud rohkem maju hädasse kui ükski toruleke: „ Valime odavama pakkumise”.
Odav lahendus ei ole kokkuhoid – see on edasi lükatud probleem koos intresside, närvikulu ja sageli ka topelt remondiga.
„Kinnisvara ei andesta möödalaskmisi”, ütleb Pindi Kinnisvarahaldus OÜ tegevjuht Ronald Tõnisson. „Kui valida töö tegijaks kõige odavam pakkuja, siis tasub alati küsida, mille arvelt odav hind on tulnud – materjal, töö kvaliteet või vastutus. Üldjuhul ei saa kõike korraga“.
Näiteid igapäevaelust: odav katuseparandus, mis toob järgmisel kevadel veekahju; ventilatsioon, mida puhastatakse ainult „paberil“, kuni hallitus levib trepikojast elutubadesse; torude „osaline ja odav“ parandus, mis tekitab aasta jooksul korduvaid ummistusi.
Kõigi nende tööde ühine nimetaja on lühinägelik kokkuhoid, mis muudab väikse vea suureks kuluks.
Majanduslikult mõistlik otsus ei ole odavaim pakkumine, vaid see, mis hoiab maja terve ja väldib korduskulusid. Ühistu juhatuse roll ei ole valida odavaim tegija, vaid teha otsuseid, mis kestavad. „Kõige kallim remont on see, mida tuleb teha kaks korda,“ lisab Tõnisson. „Ja just see juhtub siis, kui odav võidab mõistliku.“
Ühistu peaks hindama mitte seda, kui väike on tänane arve, vaid kui suur saab olema homne kahju.
„Õige küsimus ei ole kui odav?, vaid kui kaua see lahendus tegelikult vastu peab,“ ütleb Tõnisson.
„Haldur selgitab“ on igakuine rubriik, mis toob ühistutele lühidalt ja ausalt esile teemad, kus mugavad lühiteed muutuvad kalliteks ringutusteks.
Korteriühistute juhatused tegutsevad enamasti vabatahtlikult ja heast tahtest, kuid nende otsustel on sageli kümnete tuhandete eurode suurune mõju. Kuigi juhatuse liikmed ei ole juristid, tehnikud ega raamatupidajad, lasub neil vastutus kogu hoone toimimise eest – alates hooldusest ja ohutusest kuni rahaliste otsusteni välja.
„Juhatus ei pea olema ekspert kõigis valdkondades,“ rõhutab Pindi Kinnisvarahalduse OÜ tegevjuht Ronald Tõnisson. „Oluline on, et juhatus oskaks õigel hetkel kaasata professionaali – halduri, hooldusfirma või raamatupidaja – ja usaldaks neid oma teadmiste piires tegutsema.“
Viimastel aastatel on kinnisvarahalduse nõuded kiiresti kasvanud. Lisaks tavapärastele remondiküsimustele tuleb juhatusel tegeleda energiatõhususe, tuleohutuse ja tehnosüsteemide korrashoiuga. Iga tegemata hooldus või hilinenud otsus võib kaasa tuua ootamatuid kulusid või koguni juriidilist vastutust.
Tõnissoni sõnul toob professionaalne haldus juhatusele läbipaistvuse ja kindlustunde. „Kui halduspartner esitab regulaarselt hooldus- ja finantsraporteid, on juhatusel täielik ülevaade maja seisust. See vähendab konflikte elanike vahel ja aitab vältida ootamatuid kulutusi.“
Mida selgemalt on rollid paigas, seda vähem tekib arusaamatusi ja seda tugevam on usaldus elanike vahel. Professionaalne halduspartner ei võta juhatuselt otsustusõigust, vaid annab sellele tuge – aitab muuta juhtimise süsteemseks ja läbipaistvaks.
„Olen korduvalt näinud, kuidas ühistu juhatus on aastaid ise tegutsenud ja siis tuleb üks ootamatu torustiku rike, mis viib kogu eelarve tasakaalust välja,“ lisab Tõnisson. „Ükski juhatus ei pea sellist survet üksi kandma – professionaalne haldus on nagu turvavõrk, mis on olemas enne, kui kukud.“
„Haldur selgitab“ on Pindi Kinnisvarahaldusse igakuine teavitusformaat, kus selgitatakse lihtsalt ja lühidalt, millega majaelanikud ja korteriühistud tulenevalt hooajast, seadusemuudatustest ja muudest olulistest sündmusest arvestama peaksid.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks tõusis septembris 4 protsendi võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2355 €/m². Tehingute arv tõusis 8 protsendi võrra.
„Kui augustis tehti indeksilinnades kokku 1267 korteriomandi tehingut, siis septembris oli tehingute arv 1369, mis on 2025. aastal seni kõrgeim tulemus. Tehinguaktiivsuse kasvu jätkumist ootame ka aasta viimases kvartalis,“ kommenteeris Pindi Kinnisvara tegevjuht Darja Sudarinen.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 13 protsenti madalam. Pindi Kinnisvara poolt koostatud hinnaindeksi aluseks on maakonnakeskustes, samuti Kohtla-Järve ja Narva linnas tehtud korteriomandite (eluruumide) ostu-müügitehingute kaalutud keskmine ruutmeetrihind. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset ning mille ajalugu ulatub enam kui 20 aasta taha.
Harjumaa ümber toimub praegu midagi, mida võiks võrrelda 1990. aastate turumajanduse plahvatusega – ainult et seekord ei ole see poliitiline ega tehnoloogiline, vaid ruumiline. Pindi Kinnisvara äripindade juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp nimetab seda “majanduse pehmeks nihkeks”: Tallinn ei ole enam majanduslik tuum, vaid muutumas gravitatsiooniliseks punktiks, mille ümber tekivad uued mikrotuumad – Rae, Saue, Peetri, Viimsi. See transformatsioon ei sünni ühe hiigelarenduse kaudu, vaid sadade väikeste otsuste tulemusel – iga kord, kui ettevõte otsustab, et tema järgmine pind ei ole enam “linna sees”, vaid “linna ümber”.
Rattasepa sõnul meenutab toimuv omamoodi majanduslikku detsentraliseerumist. Kui varem võrdus edu südalinna postiaadressiga, siis nüüd defineeritakse väärtus hoopis aja ja efektiivsuse kaudu – kui kiiresti töötaja jõuab tööle, kaup liigub kliendini ja otsus jõuab Excelisse. „Äärealad ei ole enam madalama hinnataseme kompromiss, vaid uue efektiivsuse keskpunkt,“ märgib ta.
Viimastel aastatel on Rae, Saue ja Peetri piirkonnad kasvanud välja iseseisvateks majandusüksusteks, mitte lihtsalt Tallinna satelliitideks. Uued äripargid ja stock-office’i tüüpi hooned pole enam pelgalt kinnisvaraobjektid, vaid mikroökosüsteemid, kus majandus toimib iseseisvalt: müük, teenindus, ladu ja tootmine on samas rütmis. Kui kesklinn toidab prestiiži, siis äärelinna ärikvartalid toodavad kapitali. See on kapitali uus füüsika – ruutmeetrist saab protsess, mitte pind.
See muutus on sügavam kui lihtsalt kinnisvaraarendus. Töö liigub inimese juurde, mitte vastupidi. Rae ja Saue ei ole enam “odavad alternatiivid Tallinnale”, vaid tööturu uued tuumad – paigad, kus ettevõtte väärtus tekib mitte kulude kokkuhoiust, vaid sellest, et inimesed tahavad seal elada, töötada ja jääda. See vähendab pendelrännet, tõstab töörahulolu ja kasvatab ettevõtte tootlikkust.
Harjumaa uue ärilise DNA keskmes ei ole mitte hiilgus, vaid funktsionaalsus, energiakasutus ja eluringlus. Need piirkonnad on nagu majanduslikud organismid, mis kasvavad mitte reklaami, vaid sisemise loogika kaudu. „Kui sõita hommikul mööda Peetri, Jüri või Laagri tööstusalasid, on tunda, et seal on elu – liikumine, tehingud, ideed,“ kirjeldab Rattasepp. „See on majanduse uus hingamine, mida kesklinn enam ei tekita.“
Kesklinna suurlinlik glamuur hakkab tasapisi asenduma äärelinna pragmaatilise loovusega. Seal ei otsita fassaadi, vaid funktsiooni. Mitte ilu, vaid tulu. Ja seda mõistavad esimesena need, kes oskavad lugeda mitte ainult ruutmeetreid, vaid ka majanduse rütmi – seda, kus toimub elu.
Pindi Kinnisvara juhatuse liikme ja hindamisvaldkonna juhi Andres Tederi sõnul on populaarsete minimajade ehk hoonete, mille ehitisealune pind on alla 20 m², üheks oluliseks müügiargumendiks nende ehitamise lihtsus – täpsemalt asjaolu, et selline hoone ei vaja ehitusluba. Minimaju pakutakse sageli valmislahendusena, kas paigaldatuna ostja maatükile või juba kohapeal ehitatuna.
„Levinud on arusaam, et kuna ehitusluba pole vaja, võib minimaja püstitada täpselt sinna, kuhu omanik soovib,“ rääkis Teder. „Tegemist on aga eksliku arusaamaga, sest nagu iga ehitustegevuse puhul, tuleb ka minimaja ehitamisel järgida kehtivaid ehitusreegleid.“
Minimaja ei tohi ehitada:
Kõige rohkem probleeme on tekkinud just ehituskeelualadega, kust hooned on hiljem tulnud eemaldada. Samuti on esinenud juhtumeid, kus on ületatud lubatud ehitusalune pind, mis võib takistada teistele samal krundil olevatele hoonetele kasutusloa saamist.
„Sageli planeeritakse hoone valmis enne, kui on läbi mõeldud tehnovõrkude asukohad ja kaitsevööndid,“ tõdes Teder. „Oluline on meeles pidada, et hoonet teenindavate tehnovõrkude – näiteks puurkaevu – rajamine on endiselt loakohustuslik ehitustegevus.“
Kokkuvõttes on minimaja ehitamine suvemajaks võrreldes loakohustusliku väikemajaga tõepoolest kiirem ja mugavam lahendus, kuid see õigus ei ole piiramatu. „Mõistlik on juba alguses kõik kitsendused ja nõuded üle kontrollida, et vältida hilisemaid lisakulusid või isegi juba tehtud investeeringu kaotamist,“ lisas Teder.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks langes augustis 2 protsendi võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2258 €/m². Tehingute arv langes 6 protsendi võrra, kuid tegemist on siiski hea tulemusega.
Juulis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2297 €/m². Kui juulis tehti indeksilinnades kokku 1345 korteriomandi tehingut, siis augustis oli tehingute arv 1267.
„Hoolimata kergest langusest hoidis kinnisvaraturg soojal augustikuul arvestatavat taset, kuna sellest tugevam tehinguaktiivsus oligi tänavu ainult juulis. Suvel teha parem tulemus, kui tavapärasel kevadisel kõrghooajal on hea märk – turg kosub,“ lausus Pindi Kinnisvara tegevjuht Darja Sudarinen.
„Ootame sügiselt senisest veelgi suuremat tehinguaktiivsust, kuna kinnisvaraturg on selgelt põhjas ära käinud ja ka turuosalised tajuvad seda,“ lisas Sudarinen.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 17 protsenti madalam. Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
„Tallinna ärikvartalite tühjad aknad on muutumas uueks normaalsuseks – kas büroopindade turg vajab radikaalseid lahendusi?“, küsis Pindi Kinnisvara Äripinnad juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp.
„Eesti ärikinnisvara turg on jõudnud murrangulisse punkti. Tallinna ja Harjumaa büroohoonetes seisavad tuhanded ruutmeetrid tühjana, samal ajal kui ettevõtete töökorraldus on teinud läbi ajaloolise muutuse. Kui sektor ei kohane, seisab ees büroopindade suur ümbermängimine, mille mõju ulatub kogu majandusse,“ ennustas Rattasepp.
„Viimase viie aasta jooksul on Tallinna ärikvartalitesse lisandunud sadu tuhandeid ruutmeetreid kaasaegseid büroopindu. Samal ajal on ettevõtete vajadus traditsioonilise kontoripinna järele vähenenud – kaugtöö, hübriidmudelid ja tehnoloogia areng on muutnud töötegemise paindlikumaks kui kunagi varem. Pindi Kinnisvara andmetel on Harjumaal tänagi pakkumisel üle 10 000 m² tühje büroopindu, millest osa seisab tühjana juba kuid,“ rõhutas Rattasepp.
“Kui jätkatakse vanade mudelitega, seisab ees hinnasurve, vakantsuse kasv ja investeeringute vähenemine. Aga kui mõelda kastist välja, võib just see hetk tuua turule uusi ärimudeleid ja innovatsiooni,“ tõdes ta.
„Eestis on veel liiga vähe julgeid, mujal maailmas juba laineid löönud uusi lahendusi. Näiteks kontor kui kogukonnakeskus – büroopindadest saavad pop-up ürituste, töötubade, loovstuudiote või isegi ajutiste turgude keskused, mis toovad hoonetesse elu ka väljaspool tööaega,“ tõi Rattasepp näite.
„Või ajutised eluruumid ja hübriidpinnad. Osad kontorid kohandatakse ajutisteks eluruumideks või “flex space” tüüpi pindadeks, kus ettevõtted, vabakutselised ja loomeinimesed saavad ruume jagada vastavalt vajadusele,“ rääkis ta.
„Büroopindade ülepakkumine mõjutab otseselt kinnisvarasektori investeeringuid, töökohtade loomist ja ettevõtluse paindlikkust. Kui omanikud ja arendajad suudavad kiiresti kohaneda ning pakkuda uusi, turu ootustele vastavaid lahendusi, võib Eesti ärikinnisvara sektorist saada Põhjala regioonis hoopis innovatsiooni eeskuju,“ leidis ta. “Praegu on hetk, mil kinnisvarasektor saab ise oma tulevikku kujundada. Need, kes suudavad pakkuda paindlikkust, lisaväärtust ja kogukondlikkust, on homme võitjad,” lisas äripindade konsultant Rattasepp.
Pindi Kinnisvara uusarenduste monitooringu kohaselt on valmis ehitatud, kuid müümata uute korterite jääk taas tõusutrendis ning ületanud taas tuhande ühiku künnise.
Allikas: Pindi Kinnisvara
Kokku on Tallinnas ja Harjumaal septembri alguse seisuga müügis 129 erinevat korteriarendusprojekti, kus on pakkumises 3238 korterit keskmise ruutmeetrihinnaga 4465 eurot.
Pindi Kinnisvara tegevjuht Darja Sudarinen ütles, et jäägi kahanemist takistab ostjate maksevõime. „Tallinna korterite keskmine väljamüügihind läheneb 4900 eurole ruutmeetri kohta ja enamustele inimestele ei hakka hammas sellele peale. Pealinnast väljas asuvate korterite keskmine pakkumishind on aga veidi üle 3500 euro ruutmeetri kohta ja seal käib ka vilkam kauplemine,“ selgitas Sudarinen. „Usutavasti näeme sügisel uut lainet, mil arendajad pakuvad ostjatele senisest veelgi rohkem erinevaid lisandväärtusi,“ lisas Sudarinen.
„Kinnisvarakorrashoiu turg on lõhestunud – kaasaegsed ettevõtted pingutavad hea teenuse ja rahulolevate klientide nimel, samas tuleb olla valvas, et ühistud vanakooli majavalitsuste laadsete firmade otsa ei satuks,“ ütles Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht Ronald Tõnisson.
„Esiteks tasub pisteliselt kontrollida, ega majale tellitavad allhanked ebamõistlikult kõrged pole. Kui on, siis võib seal olla mingi kokkulepe, mis ei pruugi olla ühistu huvides,“ sõnas ta.
„Teiseks tuleb ette, et tunnihinna arvestusel tehtud töödele kirjutatakse lisatunde juurde. Ma ei väida, et see on väga levinud, aga meie kuuleme turuosalistelt sellistest episoodidest pidevalt,“ rääkis Tõnisson.
„Kolmandaks jäetakse lepingulised tööd tegemata. Kui näiteks koristusgraafik näeb ette, et trepikoda tehakse puhtaks kaks korda nädalas, aga millegipärast mustus koguneb ja puhastusteenindajat on maja peal näha ainult kord nädalas, siis tuleks kohe reageerida ja uurida, milles asi,“ selgitas Tõnisson.
„Neljandaks. Haldusfirma ülesanne on tavaliselt ka hoone regulaarne kontrollimine ja ennetavate hooldustööde välja pakkumine. Kui seda ei tehta, aga lepingus on sellekohane kohustus võetud, siis maksab ühistu ju selle teenuse eest tühja,“ lisas Tõnisson.
„Haldur selgitab“ on Pindi Kinnisvarahaldusse igakuine teavitusformaat, kus selgitatakse lihtsalt ja lühidalt, millega majaelanikud ja korteriühistud tulenevalt hooajast, seadusemuudatustest ja muudest olulistest sündmusest arvestama peaksid.
Pindi Kinnisvarahalduse halduse ärisuuna juht Kaire Kastor ütles, et viimastel kuudel on ettevõte saanud väga palju päringuid, miks suvel maja köetakse ja arvetel on kulurida „soojusenergia“ või „üldküte“.
„Kui teie maja soojamüüja esitab arve soojusenergiale, siis nii seda ka kommunaalarvetel kajastatakse, olenemata sellest, kas on suvi või talv,“ ütles Kastor.
„Soojusenergia (või nimetusega „üldküte“) arved saadetakse soojatootja poolt, kuna kasutatakse sooja vett. Vee soojendamiseks kuluva soojusenergia arvutamiseks on välja antud reegel (õigusakti „Soojusvarustuse kulude arvestamise ja jaotamise metoodika“ punkt 2.4, https://www.riigiteataja.ee/akt/12930302“, viitas Kastor.
„Lihtsustatult, vee soojendamise maksumus = tarbitud m³ x hooaja koefitsient x soojuse hind. Hooaja koefitsient on arvutuslik soojushulk, mis kulub ühe kuupmeetri külma vee soojendamiseks 55℃-ni, mis on soovituslik temperatuur, et ei tekiks potentsiaalselt eluohtlikku legionella bakterit, mille kohta saate lähemalt lugeda siit: https://www.terviseamet.ee/nakkushaigused/legionelloos“, sõnas haldurite meeskonna juht.
„Perioodil oktoobrist aprillini on hinnanguliseks soojushulgaks 0,06 MWh ning perioodil maist septembrini 0,05 MWh. See on minimaalne soojuse kogus, mis kulub 1 m³ soojendamiseks. Vee soojendamise hinda mõjutab ka tsirkulatsioonikulu, mida on vaja, et soojaveekraani avades ei peaks kaua ootama, millal vesi soojaks läheb, sellega kaasneb aga paratamatult ringleva vee jahtumine.
Sooja ja külma vee tariif on sama ehk mõlemad on sama hinnaga. Vee soojendamise rida näitab, kui palju energiat on kulutatud vee soojendamiseks. Üldvee kogust arvetel mõjutab aga mitu erinevat tegurit.
Mitte kauglugemise korral mõjutab seda erinevatel aegadel fikseeritud korterite vee näidud (vee-ettevõte fikseerib kauglugemise korral näidu kuu viimasel päeval kell 00.00).
Kauglugemise korral võib tekkida erinevus vee-ettevõtte ja kauglugemiskeskuse näitude fikseerimise kellaja erinevuse tõttu.
Samuti võib üldvee kogust mõjutada asjaolu, et hiljuti on asunud vee-ettevõtted paigaldama ülitäpse mõõteklassiga arvesteid. Need on 5-10 korda täpsemad võrreldes korterite arvestitega. Korterite arvesteid soovitatakse vahetada iga 5 aasta tagant, et säilitada võimalikult täpne mõõtmine“, lisas Kastor.
„Haldur selgitab“ on Pindi Kinnisvarahaldusse igakuine teavitusformaat, kus selgitatakse lihtsalt ja lühidalt, millega majaelanikud ja korteriühistud tulenevalt hooajast, seadusemuudatustest ja muudest olulistest sündmusest arvestama peaksid.
Kommunaalkulude haldamine äripindadel on sageli alahinnatud, kuigi õigesti struktureeritud mudel võib kujuneda konkurentsieeliseks ja mõjutada nii üürnike otsuseid kui hoone finantsilist tulemuslikkust, ütles Pindi Kinnisvara Äripinnad OÜ juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp.
„Üldiselt kasutatakse kolme metoodikat. Fikseeritud, ruutmeetri- ja tarbimispõhised lahendused ei ole pelgalt arveldusviisid – iga variant peegeldab omaniku strateegiat, mõjutades üürnike käitumist, pikaajalist rahulolu ja lojaalsust, ning omab otsest seost hoone tulususe ja riskiprofiiliga,“ väitis Rattasepp.
„Fikseeritud kommunaalkulud pakuvad stabiilsust ja prognoositavust, mis vähendab halduskoormust ning muudab rahavoo ennustatavamaks. See mudel on sobiv eelkõige väikeste ja stabiilse tarbimiskäitumisega üürnike jaoks, kus lihtsus ja finantsiline turvatunne on kõrgemalt hinnatud kui täpne tarbimise jälgimine. Samas tuleb arvestada, et fikseeritud mudel võib moonutada üürniku käitumist: üürnikud ei pruugi tarbimise optimeerimisele tähelepanu pöörata, mis võib pikemas perspektiivis suurendada hoone energiakulude volatiilsust ja haldusriski,“ hoiatas Rattasepp.
„Ruutmeetripõhised kommunaalkulud pakuvad kõrgemat õiglust ja läbipaistvust, jagades kulud proportsionaalselt üüripinna mahuga. See lähenemine toimib hästi keskmise suurusega kontorite ja büroopindade puhul, kus tarbimise variatsioon ei ole ulatuslik ning üürnike ootused kulude õiguspärasusele on suuremad. Samuti aitab see mudel tasakaalustada hoone tuluvooge ja vähendada vaidlusi üürnike vahel, luues stabiilsema ja pikaajalisema üürisuhtluse,“ sõnas äripindade vahendamisefirma juht Rattasepp.
„Tarbimispõhised kommunaalkulud on kõige täpsem ja vähemalt täna strateegiliselt kõige atraktiivsem lahendus. Üürnik maksab täpselt selle eest, mida tarbib, olgu selleks elekter, vesi või küte. Selline mudel suurendab läbipaistvust, motiveerib üürnikku ressursse optimaalselt kasutada ja loob pikaajalise usalduse. Kaasaegsed digitaalsete mõõteseadmete ja IoT-lahendustega kombineeritud tarbimispõhine süsteem võimaldab omanikel optimeerida energiakasutust, jälgida täituvust reaalajas ja hinnastada kommunaale dünaamiliselt vastavalt tarbimise mustritele. Tegemist on strateegilise eelisena, mis võib olla otsustav, kui üürnik otsustab, millist hoonet valida,“ lausus ta.
„Lisaks mõjutab kommunaalkulude arvestusmudel ka psühholoogilist tajutavat väärtust. Näiteks üürnikud, kes tunnetavad õiglast ja läbipaistvat kulude jaotust, on tavaliselt pikaajalisemad ja lojaalsemad, samas kui ruutmeetripõhised kulud võivad tekitada hirmu ootamatute kulude ees ja mõjutada hoone atraktiivsust teadlike, ressursse jälgivate üürnike silmis. Strateegiline kommunaalkulude jaotus ei ole seega pelgalt finantsiline otsus, vaid ka turunduslik tööriist, mis aitab hoonet diferentseerida ja üürnike tähelepanu võita,“ kinnitas Rattasepp.
„Kokkuvõttes ei ole kommunaalkulud lihtsalt kuluartiklid, vaid vahend, mille kaudu saab kujundada üürnikukogemust, tõsta hoone konkurentsivõimet ja maksimeerida pikaajalist väärtust. Nutikalt valitud mudel kombineerib finantsprognoositavuse, üürniku rahulolu ja energiatõhususe, luues aluse jätkusuutlikule ja tulutoovale ärikinnisvara portfellile,“ lisas ta.
Pindi Kinnisvara maakler Anton Novikov ütles, et kui aasta esimeses pooles oli aktiivne eelkõige Tallinna korteriturg, siis nüüd hakkab avanema ka eramajade segment.
„Magalarajoonides on heas seisukorras ja vähemalt C energiamärgisega korterid defitsiitkaup olnud terve käesoleva aasta, kuid nüüd on aktiivsus valgumas ka eramuturule,“ kinnitas Novikov.
„Meie meeskonnal on selliseid lugusid muidugi kordades rohkem, aga ainuüksi minul isiklikult on tõsistes läbirääkimiste faasis nii poole kui ligi miljoni eurose eramu tehingud. Kui see pole aktiivsus, siis ma ei tea, mis veel on,“ sõnas ta.
Novikovi sõnul on maksud osa igapäevaelust ning inimesed on õppinud toime tulema ka keerulisemate oludega. „Euribor on langustrendis ning paljud maksevõimelised inimesed ei soovi enam oma elukorraldusega seotud olulisi otsuseid edasi lükata. Pered kasvavad ja laste sünd toob sageli kaasa vajaduse suurema kodu järele, sellisel juhul on loomulik see samm ka astuda,“ lisas Novikov.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks langes juulis 8 protsendi võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2297 €/m², tehingute arv aga tõusis suisa 12 protsendi võrra.
Juunis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2507 €/m². Kui juunis tehti indeksilinnades kokku 1198 korteriomandi tehingut, siis juulis oli tehingute arv 1344.
„Kõik on õnneks loogiline. Tallinna tehingute arv tõusis ka veidi, kuid peamised tehingute kasvu mootorid olid odavama ruutmeetrihinnaga maakonnakeskused, mis vedasid keskmise sellega alla. Oleme ka varem hoiatanud, et kõik, mis juhtub Tallinnas, juhtub tulevikus mujal. See tulevik hakkab nüüd kätte jõudma ning ka teiste linnade turud aktiveeruvad,“ selgitas Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
„Kõige markantsem näide on Paide – juunis tehti 7 korteriomanditehingut, juulis aga tervelt 24. Kuna Paide ruutmeetrihind on Tallinna omaga võrreldes üle kolme korra madalam, siis niiviisi linnade kaupa see langus koguneski. Ka Tallinna keskmine hind veidi langes, kuid taaskord põhjusel, et uusarendustega tehti tehinguid vähem, samas järelturul käib väga vilgas sagimine,“ lisas Sooman.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 15 protsenti madalam.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
Järgmine lehekülg »