Eesti 17 suurema linna korterite keskmine tehinguhind tõusis veebruaris 5% võrra ning indeks jäi pidama hinnatasemel 1647 €/m².

Jaanuaris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 1510 €/m². Kui jaanuaris tehti indeksilinnades 1246 korteriomandi tehingut (2019. aasta jaanuaris 1175), siis veebruaris oli tehingute arv 1328. Võrdluseks – 2019. aasta veebruaris tehti indeksilinnades 1165 korteriomandi tehingut.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et seekordsed pikad pühad (jõulud ja aastavahetus olid nädala keskel) andsid võimaluse peredel oma ostuotsuseid rahulikult vaagida ning jaanuar ja veebruar oli nende otsuste vormistamise aeg. „Mingit anomaaliat pole kasvust põhjust otsida, kuna peale pikemaid pühi ning sooja- ja külmalaineid asutakse senisest hoogsamalt oma ajutiselt edasi lükatud plaane ellu viima,“ selgitas ta.

Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2019 on indeks 4 protsenti madalam. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 164 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 15 aastase ajaloo.

Kinnisvaraturg ei jätka üllatamast – aasta algusest on kõige madalama korteriomandite tehinguhinnaga olnud kõrgelt hinnatud Nõmme ja Põhja-Tallinna linnaosad.

Kui veel aasta lõpus oli Põhja-Tallinna korteritehingute keskmine ruutmeetrihind 2200 eurot, siis praeguseks on see langenud 1730 eurole ruutmeetri kohta. Nõmmel aga on keskmine korteriomandite tehinguhind langenud tasemele 1584 €/m². Mis toimub?

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et Põhja-Tallinn ja Nõmme on jätkuvalt hinnatud piirkonnad, kuid mõlema linnaosa madalal hinnal on oma lugu. „Põhja-Tallinn on suur ja lai ning kui mingitel kuudel tehakse rohkem tehinguid näiteks Kopli asumi vanema elamufondiga, siis keskmine tehinguhind ongi madalam. Kuudel, mil tehingute kese nihkub Kalamajja ja uusarendustesse, viskab hinna jälle üles,“ selgitas Sooman.

„Nõmme puhul on asi eriti lihtne – lõviosa Nõmme linnaosa korteritest paiknevad Männikul vanades paneelmajades, mis ei ole väga nõutud kaup. Nõmme tervikuna on jätkuvalt kõrges hinnas vaikust ja looduslähedust pakkuva linnaosana,“ lisas ta.

Allikas: Maa-amet

Kevadeti on õhuluudade ehk lehepuhuritega tolmu laiali ajamine saastav ja määriv, seetõttu ei tohiks nendega kuival ja tolmusel ajal üldse koristamist ette võtta.

Pindi Kinnisvarahalduse heakorra ärisuuna juht Andrus Limbach ütles, et õhuluuad on head tööriistad, kuid neid tuleb kasutada siiski peamiselt langenud lehtede koristamiseks.

„Kalli aparaadi soetanud ühistul või heakorrafirmal tekib tihti kiusatus sellega talvine graniidisodi kokku lükata, kuid tegelikult seda teha ei tohiks,“ ütles Limbach. „Lendu aetud killud kriibivad autosid, lenduv sodi jääb majade akende ja fassaadide külge ning hooga üles keerutatud tolm ärritab ümbruses liikuvate inimeste hingamisteid ning võib mõjuda tervisele,“ hoiatas Limbach.

Eesti tarbijate kindlustunde indikaator oli 2020. aasta jaanuaris kolmandat korda peale suurt buumiaega plussipoolel, samal ajal muretsevad maailma analüütikud uue majanduskriisi pärast.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et peale kunagist buumiaega on Konjunktuuriinstituudi poolt koostatav tarbijate kindlustunde indikaator olnud plusspoolel vaid korra 2011. ja 2017. aastal. „Lühidalt tähendab see seda, et tarbijad prognoosivad järgmise 12 kuu jooksul oma elujärje paranemist. Ilmselt on positiivsete emotsioonide taga pensionireform, mis võimaldab kümnetel tuhandetel inimestel shoppama minna ja kasutada pensioniraha kodulaenu sissemakseks,“ selgitas Sooman.

„Kurioosne on seik just seetõttu, et üha rohkem saame laiast maailmast hoiatussõnumeid. Lisaks kuumust koguvatele finantsturgudele teevad ökonomistidele tõsist muret nii rahvusvahelised kaubandussõjad kui tõsiselt kaubavahetust pärssiv viirusepuhang Hiinas, mille mõju majandusele on hetkel veel täiesti hoomamatu,“ ütles Sooman. „Aga loodame, et meie rahval on õigus ja elu läheb siiski paremaks,“ lisas ta.

Vanades paneelmajades elektrijuhtmete vahetus on suurem töö, kui esmapilgul tundub, sest tavaliselt tuleb vanad juhtmed lihtsalt lahti ühendada ning terve korter uusi juhtmesooni täis freesida, kirjutab Pindi Kinnisvarahalduse haldusteenuse ärisuuna juht Reimo Roze.

„Eelkõige paneelmajades ei ole paljud juhtmed kergelt ligipääsetavates soontes või kõrides, vaid need on paneelide sees ja vahel. Vanad juhtmed ühendatakse lihtsalt lahti ja uute paigaldamiseks tuleb freesida iga tarbija ja pistikupesa jaoks uus kanal, mis tähendab seda, et pärast tuleb terves korteris teha suurpuhastus, kõik seinad ja laed uuesti krohvida, pahteldada ning värvida või tapetseerida,“ kirjeldas Roze.

„Juhtmete vahetus on tülikas, aga vähegi äkilisemate voolutarbijate kasutamisel soovitan siiski ajast ja arust alumiiniumjuhtmed lahti ühendada. Turvalisusel ei ole hinda,“ lisas Roze.

2020. aasta jaanuaris tehti Tallinna ja Harjumaa uusarenduste turul ajalugu – esmakordselt märgiti broneerituks või müüduks üle 500 uue korteri.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et kui mullu müüdi Tallinnas ja Harjumaal kokku 3500 uut korterit, siis aasta algas väga tormiliselt. „Kaubaks läks 533 uut korterit, sellist aktiivsust polnud ka eelmise buumi ajal,“ ütles ta.

„Enimnõutud on äärelinna uued korterid, mille hind on ka kohalikule vastuvõetavam, kuid ka vahepeal varjusurma vajunud kesklinnas on jälle tehinguaktiivsus suurenenud,“ rääkis Sooman.

Pindi Kinnisvara uusarenduste monitooringu kohaselt on Tallinnas ja Harjumaal müügis 115 korteriarendusprojekti kokku ligi 2200 uue korteriga, mille keskmine hind on 2638 €/m².

Loetud päevad tagasi ilmus jahmatav uudis, et Tallinna kinnisvara oli jaanuaris 6,7 protsenti „soodsam“, kui eelmise aasta lõpus. „Kellele rõõmuks, kellele kahjuks, kuid tegemist on eksitava informatsiooniga ja midagi soodsamaks pole läinud“, väidab Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.

„Liiga tihti leitakse statistikas suuremat sorti kõikumine ja kasutatakse seda tähelepanu saavutamiseks ära. Paraku ei anta aru, et sellised vastuolulised sõnumid ei suurenda mingil moel kinnisvarasektori usaldusväärsust,“ arutles ta.

„Tõsi, jaanuaris oli statistiliselt miinuses nii 17 olulisema linna tehingute keskmist ruutmeetrihinda seirav Pindi Indeks (-9% ehk 1559 €/m²) kui ka Tallinna tehingute keskmine hind (-7% ehk 1984 €/m²), kuid soodsamaks pole midagi läinud. Detsembris viskas statistilise keskmise üles uusarenduste asjaõigustehingute laine, mis traditsiooniliselt suures osas aasta lõppu jääb. Seetõttu olid detsembri numbrid kõrged ja jaanuar sellevõrra uuesti madalam, kuna tehingute struktuur logises aasta alguses uuesti paika,“ selgitas Sooman.

„Eesti kinnisvaraturg on nii õhuke, et juba mõnekümne keskmisest kallima või odavama tehingu sooritamisel hakkavad graafikud tugevalt võbelema. Hinnatõuse ja -languseid saab hinnata ainult konkreetsete objektide lõikes, mitte tuimalt graafikut vaadates. Kui langus tõesti aset leiab, oleme esimesed, kes sellest turule teada annavad,“ lisas ta.

Kallite uusarenduste valmimine ja pühadeaegne tehingute vormistamine lennutas Eesti 17 suurema linna korterite keskmise tehinguhinna detsembris 7% võrra kõrgemaks ning indeks jäi pidama rekordilisel tasemel 1713 €/m².

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et kogu kasvu mootoriks olid Tallinna uusarendused. „Muuhulgas vormistati tehinguid kallimates Kesklinna arendusprojektides, mis mõjutab tervet turgu. Arendajad proovivad majad majandusaasta lõpuks üle anda ja elanikud tahavad ka jõuluks uude koju saada,“ selgitas ta.

Novembris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 1594 €/m². Kui novembris tehti indeksilinnades 1415 korteriomandi tehingut, siis detsembris oli tehingute arv 1224.

Võrdluseks – 2018. aasta detsembris tehti indeksilinnades 1177 korteriomandi tehingut.

Võrreldes varasema hinnatipuga novembris 2019 on indeks 7 protsenti kõrgem. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 174 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Kinnisvaraturul on viimased aastad olnud hea tulususega, seega on tõusnud ettevõtete varade, eriti kinnisvarainvesteeringute väärtus, mis omakorda võimaldab maksta välja rohkem dividende.

Pindi Kinnisvara hindamisteenuse juht Andres Teder ütles, et firmades, kus ei ole viimastel aastatel kinnisvarainvesteeringuid turuväärtusele ümber hinnatud, tasuks tellida uus hindamine.

„Väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste,“ sõnas Teder.

„Kõrgem vara väärtus annab ettevõttele võimaluse kaasata ühelt poolt rohkem vahendeid äritegevuse arendamiseks, teiselt poolt on see ka suurepärane võimalus suurendada dividendimakseid,“ lisas ta.

Paljudele peredele võib valearvestuse tõttu unistus oma eramajast muutuda õudusunenäoks, kuna eramuehitusel tuleb laenu võtta etapiviisiliselt ja halvema stsenaariumi korral saab ehitusraha lihtsalt poole pealt otsa.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et eramuehitus vajab väga tugevat finantsalast eeltööd, koostööd usaldusväärse ehitajaga ja põhjalikku planeerimist.

„Kinnistu ostuks pangad üldjuhul laenu ei anna ja ka ehituse alustamiseks laenu võtmisel peab olema lisatagatis, need reeglid hoiavad õnneks suuremad uljaspead liiga kergekäelisest laenuvõtmisest eemal. Pankade jaoks sobib ehitatav maja tagatiseks alates sellest hetkest, kui majal on katus peal ja aknad ees ehk karp kinni ehitatud. Laenuandmine toimub vastavalt eksperthinnangutes ehk maakeeli hindamisaktides märgitud turuväärtustele. Kergelt võib juhtuda, et inimestel saab ehituse käigus vaba raha otsa ning samal ajal madala turuväärtusega ehitusjärgus maja ja ka varasem lisatagatis ei ole piisav, et laenu juurde saada. Nii jääbki ehitus pooleli ja unistused purunevad,“ selgitas Sooman.

„Just seetõttu on turul müügis üsna palju majakarpe, mis erinevatel etappidel pooleli on jäänud,“ lisas ta.

Keldrivargused on alati olnud kortermajade pärisosaks, kuid lihtsate nippidega on võimalik seda oluliselt vähendada või pea olematuks muuta.

Pindi Kinnisvarahalduse haldusteenuse juht Reimo Roze ütles, et keldrid on tegelikult peidetud ressurss, mille väärtus vanades majades elades tihti ära unustatakse. „Kujutage ette, millise lisaväärtuse annab kasvõi mõne ruutmeetri suurune keldriboks, kui see oleks vargavaba – kui autorehvid, jalgrattad, lapsevankrid ja kõik muud ruumikulukad kallihinnalised asjad saaks olla turvaliselt ladustatud,“ rääkis Roze.

Nagu teada, pole 100% vargavaba ka ükski šeif, kuid järgnevate lihtsate nippidega saate muuta oma keldriboksid oluliselt turvalisemaks ning ladustada keldrisse lisaks keedistele ka väärtuslikumaid asju, mida igapäevaselt vaja pole.

• Vahetage välja keldri peauks. Roze sõnul ei hoia turvaline keldriuks eemal küll sama maja elanikke, aga maja välisukse avanemist ootavatel võõrastel kaob võimalus salaja keldrisse hämaraid asju ajama lipsata.

• Asendage võtmega lukk kiipkaardilugejaga. See annab võimaluse jälgida, millise kaardiga parasjagu keldrisse sisenetud on. Roze sõnul see siiski vargust otseselt ei takista, kuid hiljem on võimalik kaardiomaniku järgi hakata jälgi ajama ning keegi majaelanikest ei soovi olla naabrite silmis kahtlusalune.

• Paigaldage keldri sissepääsude lähedusse valvekaamerad. Roze ütles, et kaamerad ei takista kedagi küll varastamast, kuid mõjutavad heidutavalt, sest vargapoisid kardavad kaameraid nagu tuld.

• Kõige kallimaks, kuid tõhusamaks peab Roze aga terve keldri vana puitsõrestiku maha lõhkumist ning uute bokside vaheseinte- ja uste paigaldamist, mida turvaks vähemalt kaks korralikku lukku. „Uutes kortermajades on keldrivargused minimaalsed ja mitte seetõttu, et seal elaks korralikumad inimesed, vaid seetõttu, et ühe jalgratta kätte saamiseks peab varas nägema ebaproportsionaalselt palju vaeva“, selgitas Roze. Tema sõnul maksab keldri turvaliseks renoveerimise 1000-1500 eurot ühe boksi ehk korteri kohta. „Kui see kulu jaotada osade kaupa makstavasse remondifondi, siis räägime me üksikutest kümnetest eurodest kuus. Kui osamaksed on tasutud, võivad korteriomanikud olla ka kindlad, et nende korterid lähevad tänu turvalisele keldrile oluliselt kiiremini turul kaubaks,“ ütles ta.

Eesti kinnisvarahinnad on jällegi ajaloo kõrgeimad – 17 suurema linna korterite keskmine tehinguhind tõusis novembris 4% võrra ja jäi pidama rekordilisel tasemel 1607 €/m².

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et hindadest olulisem on aga tehinguaktiivsus. „Tehingute arv püsinud stabiilsena juba mitu aastat ja see on oluline indikaator, et turg toimib omas rütmis,“ lisas ta.

Oktoobris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 1552 €/m². Kui oktoobris tehti indeksilinnades 1446 korteriomandi tehingut, siis novembris oli tehingute arv 1206.

Võrdluseks – 2018. aasta novembris tehti indeksilinnades 1323 korteriomandi tehingut.

Võrreldes varasema hinnatipuga oktoobris 2019 on indeks 4 protsenti kõrgem. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 157 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Aasta lõpus on paslik visata taas pilk peale suuremate linnade kinnisvarahindadele. Milline oli aasta suurim tõusja? Millise linna korterite väärtus on kõige rohkem kasvanud peale majandussurutist?

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et väiksemaid aastaseid tõuse-langusi pole põhjust üle hinnata, sest oma osa mängib keskmise hinna kujunemisel ka tehingute struktuur. „Antud tabel näitab aga ilmekalt, millised linnad on pikas perspektiivis oma väärtust taastanud ja millised on ilmselgelt turul järeljooksiku rollis. Kinnisvarahinnad on lakmuspaberiks terve linna arengule ja konkurentsivõimele,“ selgitas ta.

Sooman märkis, et üheks erandiks nimekirjas on Pärnu, millega liideti vahepeal hulganisti odavama hinnatasemega valdasid, vastasel juhul oleks selle hinnatõus masu põhjaga võrreldes ka mõnevõrra kõrgem olnud.

„Võime ka küsida, kas suurima kasvu teinud Eesti keskel paiknev Paide on siis ka Eesti kinnisvarasektori keskpunkt. Muidugi mitte, kuid tõus indikeerib selgelt, et hoolimata suurest majanduskriisiaegsest hinnalangusest nähakse Paides, nagu ka Rakveres ja mõneski teises väikelinnas, suurt perspektiivi,“ lisas ta.

Allikas: Pindi Kinnisvara, Maa-amet

Jääpurikad on küll ilusad vaadata, kuid tegelikult annavad need ülimalt ohtlikud „talvekuulutajad“ ausa tagasiside, kas katus on korralikult soojustatud.

Pindi Kinnisvarahalduse haldusteenuse ärisuuna juht Reimo Roze ütles, et korralikult soojustatud katuse räästasse purikad ei teki. „Kui toasoe läbi laepealse või katuse õue ei ulatu, siis purikaid ka ei teki“, kinnitas ta.

Roze ütles, et põhjamaised külmad talved on majaomanikele tegelikult heaks abimeheks. „Purikad räästas või jää aknalaudadel annab kohe tunnistust, kas soojustus on nõrk ning termopildistamise abil on võimalik juba täpsed lekkekohad lokaliseerida,“ ütles Roze.

Ta rõhutas, et ka väikesed jääpurikad on äärmiselt ohtlikud ning kui on väikegi võimalus, et purikate alla satuvad inimesed või sõidukid, siis tuleb purikatõrje abil need eemaldada.

Korterite müügipakkumiste ja tegelike tehinguhindade vahe on tihti kümnetes protsentides ning ülearu kõrged müügihinnad võivad kinnisvaraostja segadusse ajada.

Pindi Kinnisvara hindamisteenuse juht Andres Teder ütles, et sõltuvalt linnast võib müügipakkumiste ja tegelike hindade vahe olla paarikümnest mitmesaja protsendini ja kinnisvarasektori suhtes võõras inimene ei pruugigi aru saada, kui palju tegelikult huvipakkuv korter väärt on.

„Reaalsed tehinguhinnad on alati olnud müügipakkumistest madalamad. Inimese loomuses on oma vara väärtustada kõrgemalt, kui seda teevad kõrvalseisjad. Tihti ei arvestata elamispinna amortisatsiooniga, samuti hinnatakse tegelikkusest kõrgemalt juba vananenud küttesüsteeme, lisaks väärtustatakse üle oma kätega tehtut, mis ostja jaoks hoopis lisaremondikulu võib tähendada,“ loetles Teder.

Teder lisas, et vara müüja soovivatel inimestel pole käepärast adekvaatset andmebaasi. „Kasutatakse kinnisvaraportaalide infot, kus juba on paljud pakkumised ülehinnatud ning lisatakse sinna veel otsa oma sentimentaalsusest tulenev lisasumma. Sisuliselt on tegemist lumepalliefektiga, kus igale järgnevale korterile krutitakse veel hinda peale,“ selgitas ta.

„Kuna tehingute andmebaas on kättesaadav vaid litsentseeritud kinnisvarahindajatele, siis ainsaks mõistlikuks lahenduseks ongi tellida konkreetse korteri ostusoovi korral sellele eksperthinnang ehk rahvakeeli hindamisakt. Kes laenuga ostab, peab hinnangu tellima niikuinii, kuid pooled tehingud tehakse turul omavahenditest ja just siin ongi suurem risk vara eest üle maksta,“ ütles Teder.

„Mõni ostja ongi erilise elamispinna eest valmis rohkem maksma, kui on võrreldavate tehingute baasilt tuletatud turuväärtus, kuid seda oleks vähemalt kasulik teada, kas ja kui palju üle makstakse,“ lisas Teder.

Oktoobris tehti Eesti suuremates linnades 1446 korteriomanditehingut, viimati ületati seda taset aasta tagasi.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman sõnas, et kinnisvaraturul on hinnatasemest märksa olulisem indikaator hoopis tehingute arv. „Liiga intensiivne või vastupidi, liiga passiivne turg on viide suurematele probleemidele. Viimastel aastatel on Eesti suuremate linnade tehingute arvud olnud stabiilsed ja see on märk sellest, et turg areneb rahulikult vastavalt nõudluse ja pakkumise vahekorrale. Mingeid suuri muutusi pole majanduskeskkonnas toimunud – see on ainult positiivne,“ selgitas ta.

17 suurema linna korterite keskmine tehinguhind tõusis oktoobris 7% ja püsib rekordilähedasel tasemel 1545 €/m².

Septembris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel veel 1445 €/m². Kui septembris tehti indeksilinnades 1408 korteriomandi tehingut, siis oktoobris oli tehingute arv 1446.

Võrdluseks – 2018. aasta oktoobris tehti indeksilinnades 1546 korteriomandi tehingut.

Võrreldes varasema hinnatipuga juunis 2019 on indeks 0,1% protsenti madalam. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 148 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara poolt koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui viieteistkümne aastase ajaloo.

Hoolimata sellest, et korterite hinnad näitavad graafikutes ülijärsku hinnatõuse, on see petlik ning lõviosas ajab keskmise tehinguhinna üles suur uute korterite osakaal.

„Statistika kohaselt maksab keskmine korter Tallinnas hetkel 2000 eurot ruutmeeter. Ilmselgelt on see täielik jama. Oktoobrikuus ostetud korterite ruutmeetrihind oli 2000 eurot, sest umbes kolmandik tehingutest olid oluliselt kallimates uusarendustes. Tegelik korterite hinnatõus on mõni protsent aastas,“ kinnitas Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.

Tema sõnul on statistikal suur jõud, kuna tegelikult nn keskmise vara omanik riputab kohe enda korterile ka kahetuhande eurose hinnasildi külge. „Kahju on inimestest, kes on oma nõukaaegse paneelmaja korteri eest saadavat tulu valesti arvestanud ning oma lastele maad ja ilmad kokku lubanud,“ lisas ta.

Sooman soovitas oma korteri müügihinna arvutamisel lähtuda ikkagi reaalsetest võrreldavatest tehinguhindadest, mitte naabermaja müügipakkumistest või üldisest keskmisest, mis sõltuvalt majandustsüklile järsult alla- või ülespoole võib moonduda. „Masu ajal ei maksnud ka tegelikult keskmise Tallinna korteri ruutmeeter 700 eurot, rohkem tehinguid tehti lihtsalt odavamate ja kehvemas seisukorras varadega, mis vedasid keskmise hinna alla,“ lisas ta.

Paljude korteriühistute igapäevane majandamine on räbalalt korraldatud, mistõttu otsitakse endale vastu talve kiirkorras uut haldusfirmat.

Pindi Kinnisvarahalduse haldusteenuse juht Reimo Roze ütles, et päringute arv korrashoiuteenuse osutaja vahetamiseks on hüppeliselt kasvanud. „Pole päeva, kui meile tellimust ei esitata ning põhjused on enamasti väga sarnased – suurimaks probleemiks on nõrk võlamenetlus, mis on lubanud lohakamatel elanikel ühistule suuri summasid võlgu jääda. Kuna talv koos suuremate küttekuludega on ukse ees, soovitakse võlad ja sogaseks aetud raamatupidamine kiirelt kontrolli alla saada,“ selgitas Roze.

„Harvad pole ka juhtumid, kus ühistud on aastaid haldusfirmale osade teenuste eest lihtsalt tühja maksnud – lepingu järgi peaks teenus sisaldama tehnosüsteemide ja hoone üldist seisukorra kontrolli, aga kui ühistu esimees elanike kaebuste tõttu lõpuks ise katusele ronib, on selgunud, et ükski spetsialist pole narmendavat katust aastaid inspekteerimas käinud,“ rääkis Roze.

Alates kaubanduskeskuste rajamise algusaastatest on neis pinna üürimine olnud üksikute väljavalitute privileegiks, kuna kaubanduskeskused dikteerisid jõuliselt, milline üürnik neile sobib ja milline jääb ukse taha. Hetkel on olukord aga kaupmeeste kasuks.

Uute kaubanduskeskuste lisandumine on seda trendi muutnud – osaliselt tühjad müügipinnad annavad võimaluse ka neile kaupmeestele, kellele oli varem keskustes esinduse avamine vaid unistuseks.

„Kõige käegakatsutavamaks näiteks on muidugi T1, mille sisseelamisperiood pole veel lõppenud ja alles katsetatakse sobivat üürnike kooslust. Suure tegija lisandumine on erinevatel põhjustel vabu pindu tekitanud ka teistes, eelkõige väiksemates keskustes, mis annab nii mõnelegi aastaid keskustesse pinda otsinud ettevõttele võimaluse lõpuks sinna ka kolida,“ selgitas Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman.

„Küll ei tasu ära unustada, et pea eranditult kõik suuremad keskused, sealhulgas Kristiine ja Ülemiste, olid algusaastatel paindlikumad, kuniks rahvas keskuse lõplikult omaks võttis. Kui T1 oma külastajate voo paika saab, sulgub ka kaupmeestele ainulaadne aken ja üürnike valik muutub keskustes uuesti jäigemaks,“ ütles Sooman.

Eesti korterite ruutmeetri hinda mõõtev Pindi Indeks on ligi 2 aastat ilma suuremate muutusteta üles-alla jõnksutanud, kuid see võib olla vaid hetkeline paigalseis enne järsku ülessööstu.

Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman ütles, et ehkki maailmamajanduses on murekohti üksjagu ning pikemas perspektiivis on kohalikul kinnisvaraturul aktiivsete noorte inimeste arv langustrendis, võivad järgnevad aasta-kaks osutuda Eesti korteriturul tormiliseks.

„Odav laenuraha pressib ennast peale, paljudes linnades on ajalooliselt vähe pakkumisi ning pensionireformiga vabanev raha võib nõudluse ja pakkumiste suhte niivõrd paigast ära ajada, et hinnad võivad ajutiselt kontrolli alt välja minna ja veelgi kõrgemaks hüpata,“ rääkis Sooman. „Erinevalt üldlevinud arusaamast ei ole järsud tõmblemised turul üldse kinnisvarabüroode huvides, seetõttu vaatame turuarenguid pigem murelikult, sest looduseadused kehtivad ka majanduses – mis läheb üles, tuleb ühel päeval ka alla tagasi,“ selgitas Sooman.

Eesti suuremate linnade korterite ruutmeetrihinda seirav Pindi Indeks langes septembris 4% võrra 1445 eurole ruutmeetri kohta, kusjuures sarnane hinnatase oli ka juba 2017. aasta lõpus.

Augustis oli Pindi Indeks korrigeeritud andmetel veel 1499 €/m². Kui augustis tehti indeksilinnades 1407 korteriomandi tehingut, siis septembris oli tehingute arv 1408.

Võrdluseks – 2018. aasta septembris ehk aasta tagasi tehti indeksilinnades 1249 korteriomandi tehingut.

Võrreldes hinnatipuga juunis 2019 on indeks 7 protsenti madalam. Võrreldes viimaste aastate madalaima punktiga juulis 2009. aastal (624,2 €/m²) on Pindi Indeks 132 protsendi võrra kõrgemal.

Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui kümne aastase ajaloo.

Pindi Kinnisvarahalduse heakorrateenuse juht Andrus Limbach soovitab lehekoristustöödega mitte kiirustada ja teha suurem puhastus ühekordselt peale esimesi öökülmasid – nii säästab aega ja raha.

„Sügis on kõrghaljastusega majade elanike jaoks alati murekoht olnud. Korista lehti korra nädalas või kaks korda päevas, ikka on muru ja teed lehti täis,“ ütles Limbach.

„Tuulisel ajal on nii, et loetud tundidega võib puhastatud kinnistu jälle lehtedest kirju olla. Kasulik on suuremate koristustööde organiseerimisel oodata esimeste öökülmadeni – siis on kõik lehed mõne päevaga maha langenud ja need saab korraga ära koristada ning ära viia,“ sõnas ta.

„Loomulikult tuleb arvestada, et sõiduteed ja jalgrajad peavad puhtad olema koguaeg, kuna märjad lehed muutuvad ohtlikult libedaks,“ hoiatas Limbach.

Tallinnas ja Harjumaal on rekordiliselt vähe eramute ja elamumaade müügipakkumisi – kruntide hulk on kahanenud mõne aastaga suisa kolm korda.

2006. aastal oli Tallinnas ja Harjumaal müügis üle 3500 elamumaa ning üle 2300 eramaja. Tänaseks on turul müüdavaid eramukrunte vaid 1000 ning eramuid alla 1500.

Pindi Kinnisvara maade ja majade maakler Olav Leok ütles, et tegemist on loogilise jätkuga mõned aastad tagasi aset leidnud korterite hinnarallile. „Ühel hetkel hakkasid korterite hinnad ebaloogiliselt kiirelt lähenema eramute hindadele ning viimase paari aasta jooksul ongi paljud varasemad korterihuvilised soetanud endale hoopis eramu või eramuehituseks sobiva krundi,“ selgitas Leok.

„Kruntide ja eramutega tegelevate kinnisvaraarendajate hulk on turul väike ja selle äri kasumlikkus madal. Lisaks ei vaja tänased majaomanikud uut elamispinda ning sestap ei lisandu turule piisavalt uusi objekte. Nii ongi defitsiit tekkinud, mis omakorda kajastub hindades. Kena maja äärelinnas, mis veel 3 aastat tagasi maksis 250 000 €, maksab täna 300 000 € või veidi rohkemgi,“ lisas Leok.

Kinnisvaraturu kõige levinum klišeeks on „kinnisvara puhul maksavad asukoht, asukoht ja veelkord asukoht“. Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman kirjutab lahti, mida see väide tegelikult tähendab ja milline mõju on soodsal asukohal.

Et asja mitte segaseks ajada, võtame hetkel vaatluse alla elukondliku kinnisvara, sest äriobjektide puhul kehtivad veidi teistsugused kriteeriumid. Erandeid on alati, kuid allpooltoodud viis rusikareeglit kehtivad enamustel juhtudel.

Kaugus keskusest
Igal asustusüksusel on keskus ja igal riigil on keskus. Mida lähemal riigi keskuse keskpunktile, seda kallim on kinnisvara. Eesti keskuseks, nii halduslikus kui majanduslikus mõttes, on Tallinn. Tallinna keskpunktiks peetakse omakorda Viru ja/või Vabaduse Väljakut ning ajalooliselt ka Raekoja Platsi. Seega, mida lähemal paikneb objekt neile väljakutele, seda kallim ta justkui on. Alati pole see siiski absoluutne ja selgituse annab järgmine punkt.

Piirkonnasisene asukoht
Inimestel on tekkinud elukeskkonna suhtes teatud standardsed ootused. Nii võib vaikses ja rohelises sisekvartalis müüdav elamispind olla kümneid protsente kallim korterist, mis paikneb aktiivses liiklussõlmes. Hullemal juhul on kena kortermaja vastas mõni maha jäetud hoone, kus kodutud öösiti lõket põletavad. See mõjub elamispinna hinnale laastavalt.

Majasisene asukoht
Liftita majades on kõige kallimaks 2.-3. korrus, kuhu ülearu palju trampida pole vaja. Seda muidugi juhul, kui ülemistelt korrustelt hingematvat vaadet linnale või merele pole. Liftiga hoonete puhul aga kõrgus maksab – rohkem valgust, vähem müra ja avaram vaade. Soklisse rajatud madalad ja niru loomuliku valgusega pugerikud on ja jäävad oluliselt odavamaks. Kui elamispinna akendest avanevad vaated sisehoovi, on tegemist lisaväärtusega, sõidutee poolsed mürarikkamad korterid ei ole nii nõutud kaup. Samuti on oluliseks ilmakaar – lõunapoolsed elamispinnad on valgusrikkamad ja enamasti kõrgemalt hinnatud.

Ligipääsetavus
Autoga või jala saab üldiselt igale poole ligi, küsimus on eelkõige ajas. Küll aga muutub probleemiks, kui ühistranspordi peatused on liiga kaugel või ühissõidukite peatusintervall on liiga hõre, sest kõikidel pereliikmetel ei pruugi autot olla või napib parkimiskohti. Linnaäärsetel aladel võib suisa ette tulla, et mõnes kohas on ühistranspordiühendus eeskujulik, aga kõik ühissõidukid sõidavad vales suunas ehk keskusest eemale. Kui lapsed ilma vanemate abita kooli või trenni ei pääse, siis see mõjutab kinnisvara hinda negatiivselt.

(Avalike) teenuste kättesaadavus
Tänapäeval enam postkontori või raamatukogu kauguse pärast keegi endale kodu ostmata ei jäta. Ideaalis peaks aga elamispinnast jalutuskäigu ehk maksimaalselt kilomeetri kaugusel olema pood koos apteegiga, kool ja lasteaed. Keskusest eemal paiknevate elurajoonide korral tehakse tavaliselt mööndus ning aktsepteeritakse, et punktist A punkti B võib liigelda ka ühistranspordiga, kuniks jalutada ei tule kokku üle kilomeetri.

Nii ongi igati loogiline, miks Tallinna üheks kallimaks korterelamute piirkonnaks Vanalinna kõrval on näiteks Kentmanni ja Tatari tänavate ümbrus ning miks linnaäärsetele põldudele ehitatud eramajade hinnad ei saa ühegi nipiga vastu Kristiine samaväärsetele eramutele.

Harjumaal on hulganisti alevikke, mis on laiemale avalikkusele küllaltki tundmatud, kuid millel on tohutu arengupotentsiaal.
Kinnisvara kokku ostmine ja selle välja üürimine on muutunud taas rahvuslikuks spordialaks. Paraku ei hakka Tallinna ja Tartu kallitele hindadele paljude hammas enam peale. Sestap otsitakse tikutulega taga odavamaid arenevaid piirkondi, kus kinnisvarahinnad pole veel lakke lennanud, kuid millel on kõik eeldused saada väga atraktiivseks elukeskkonnaks. Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman toob välja mõned huvitavamad kohad Harjumaal, millel tasuks silma peal hoida.

Kuusalu
Kokku sulanud Kuusalu ja Kiiu alevikud asuvad Tallinnast kõigest pooletunnise autosõidu kaugusel. Kuusalus on olemas kõik eluks vajalik – alates perearstist ja raamatukogust kuni gümnaasiumi ning ujulani välja. Ehkki Tallinnast pea 50 kilomeetri kaugusel, on tegemist siiski väga kõrge potentsiaaliga piirkonnaga, kuna renoveerimiskuuri läbi teinud Peterburi maantee võimaldab pealinna jõuda väga kiirelt. Muideks, Kuusalus-Kiius pole küll klassikalist kobarkino, kuid kohalik MTÜ korraldab seal isegi filmiõhtuid!

Aruküla
Aruküla aleviku suurimaks trumbiks on ülikiire ühendus Tallinna südalinnaga. Rongisõit Balti Jaama vältab kõigest 25 minutit, Ülemiste peatusesse aga ainult 16 minutit. Raasiku valla keskuses on olemas kõik, mis ühes vallakeskuses olema peab, alevikus on isegi oma laululava. Gümnaasiumit idüllilises Arukülas küll pole, kuid enamus kohaliku põhikooli lõpetanud lapsi õpivad mõne kilomeetri kaugusel asuvas Jüri gümnaasiumis. Aruküla on ajalooliselt Jüri kihelkonna osa ning neid omavahel tihedalt seotud alevikke ühendab ka liinibuss. Hiljuti rajati Arukülasse ka uued kortermajad, kus tänaseks kõik korterid müüdud. Tegemist on kõige kallima alevikuga selles nimekirjas.

Kiisa
Endine suvilarajoon on kasvanud arvestatavaks elamupiikonnaks. Kiisa koos satelliitasumite Roobuka ja Kurtna külade ning Aespa alevikuga on viimastel aastatel teinud läbi suure arengu. Rongijaamad, eeskujulik bussiühendus, poed, apteek ja uhiuus rahvamaja rahuldavad kõikide elanike esmavajadused. Koole Kiisal küll pole, kuid koolibuss sõidab nii Kurtnas asuva lasteaed-põhikooli kui Saku Gümnaasiumi vahet. Kiisal, Roobukal ja Aespas on peamiselt suvilatest ümber ehitatud eramud, kuid Kurtnas leidub ka kortereid, müüki tuleb neid aga haruharva.

Ämari
Kindlasti suurim üllataja selles nimekirjas. Ämari on ilmselt üks turvalisemaid piirkondi Eestis, sest üksi kaabakas ei kipu lahingväljaõppe saanud sõjaväelastega mõõtu võtma või nende tagant asju pihta panema. Sarnaselt Tapale on nõudlus teenindussektori järgi plahvatuslikult kasvanud, ehkki ettevõtlikud inimesed pole igas valdkonnas veel tegudeni jõudnud. Kuniks Eesti NATO liige on, ei kao Ämari lennubaas koos kõrgepalgaliste välisriikide sõjaväelastega kuskile ning kunagisest räämas alevikust saab tulevikus kindlasti korralike meelelahutus- ja teenindusasutustega muhe koht elamiseks.

Soomani sõnul on selliseid atraktiivseid alevikke ka teiste suuremate linnade ümbruses. „Enne investeerimisotsuse tegemist tuleks aga tõsiselt süveneda aleviku jätkusuutlikusse, sest nii mõnigi ilus väikekoht on linnastumise tulemusel paraku hääbuma määratud,“ lisas ta.

Tallinna ja Tartu üüriäris on tavapäraseks aastaseks tootluseks 5-7 protsenti. Väikelinnades on see kordi suurem, äärmuslikel juhtudel võib korter ennast aga juba aastaga tagasi teenida.

Ehkki statistika kohaselt valguvad inimesed paljudest väikelinnadest ära, siis pea igas linnas on oma kohalikud väikesed majanduskeskused, mille töötajad vajavad kvaliteetset üüripinda. Neid aga napib ning markantsel kombel võivad isegi madalate korterihindadega linnades olla suhteliselt kõrged üürihinnad, mis peibutavad investoreid 20-30 protsendiliste aastatootlustega.

Ka väikeses Valgas või osaliselt hüljatud Kohtla-Järvel makstakse heas asukohas ja seisukorras 2-toalise üürikorteri eest kuni 200 eurot kuus, samas korterite hinnad on väga madalad.

Pindi Kinnisvara Jõhvi kontori maakler Imre Hardõkainen ütles, et alles tänavu soetas üks klient Kohtla-Järvel 2000 euro eest täiesti elamiskõlbuliku korteri, millele sõlmiti kohe peale aastane üürileping kuuüüriga 200 eurot. „Peale tulumaksu tasumist teenib korter netotuluna tagasi ennast ainult ühe aastaga ja isegi kui tulevikus üürihinnad või korteri väärtus langevad, on investor saanud endale elamispinna täiesti tasuta ja iga tulevane üüritulu on nagu maast leitud raha,“ rääkis Hardõkainen.

„Kahetuhande eurose korteri puhul on muidugi risk vara väärtuse languseks suhteliselt olematu, sest alla nulli ta naljalt ikka kukkuda ei saa. Veidi kallimates piirkondades on tootlused muidugi madalamad, jäädes paarikümne protsendi piirimaile, kuid ka see on ikkagi väga hea äri. Suurimaks riskiks ongi võimalik majanduse jahenemine, mille tulemusel võivad väikelinnade korterite hinnad järsult kukkuda ja seeläbi võib suur osa alginvesteeringust vett vedama minna,“ selgitas ta.

Hardõkainen lisas, et õige elamispinna valimine on täppistöö, sest üürnikele peab kõik klappima – koolid, lasteaiad, bussipeatused, hoone seisukord, linnasisene asukoht, kaugus suurematest tööandjatest jms on määrav. „Väike valearvestus ja ostetud korteri üürihind võib olla vaid mõnikümmend eurot kuus,“ hoiatas ta.