2026. aasta toob Eesti ärikinnisvara müügi- ja üüriturule rohkem tasakaalu ning selgema arusaama sellest, millised pinnad ja ärimudelid tegelikult toimivad. Kui viimased aastad olid paljudele omanikele ja investoritele kohanemise aeg, siis eesootav periood soosib läbimõeldud otsuseid, vara teadlikku juhtimist ning realistlikku vaadet turu nõudlusele. Pindi Kinnisvara Äripinnad juhatuse liikme Kristen Oliver Rattasepa sõnul muutub turg järjest professionaalsemaks ning universaalseid lahendusi jääb aina vähemaks.
Büroopindade turul jätkub 2026. aastal selge eristumine kvaliteedi ja funktsionaalsuse alusel. Nõudlus ei kao, kuid koondub eelkõige paremate, energiatõhusamate ja paindlikuma planeeringuga pindade ümber, mis vastavad ettevõtete tänasele töökorraldusele. Vanemad ja vähem kohandatavad büroopinnad vajavad tema hinnangul kas uuendamist, kasutusotstarbe muutmist või selget ümberpositsioneerimist, sest pelgalt hinnaga konkureerimine ei pruugi enam toimida.
Lao- ja tootmispindade segment püsib 2026. aastal Eesti ärikinnisvara turu ühe stabiilseima osana. Nõudlus nende pindade järele on jätkuvalt seotud reaalse majandustegevusega ning huvi tunnevad eelkõige ettevõtted, kes otsivad hästi ligipääsetavaid ja töökindlaid lahendusi. Sellised objektid pakuvad omanikele suhteliselt stabiilset täituvust ja pikemaajalisi üürisuhteid ka muutlikumas majanduskeskkonnas.
Jaekaubanduse ja teeninduspindade puhul jätkub nihe igapäevaste ja kohalike teenuste suunas. Klassikalise kaubanduse roll on vähenenud ning olulisemaks on muutunud pinnad, mis toetavad igapäevaseid vajadusi ja pakuvad püsivat külastatavust. See tähendab, et omanikel tuleb hinnata üürnike sobivust mitte ainult ruutmeetrihinna, vaid ka ärimudeli kestlikkuse vaates.
Investorite ja kinnisvaraomanike vaates nihkub 2026. aastal tähelepanu üha enam olemasoleva vara juhtimisele. Kiire hinnatõusu asemel keskendutakse vakantsi vähendamisele, pinna paremale kasutusele ning realistlike lahenduste leidmisele ka keerulisemate objektide puhul.
Rattasepa sõnul nähakse üha sagedamini vajadust võtta aega, vaadata vakants koos spetsialistiga üle ning hinnata objekti tegelikku potentsiaali enne edasiste otsuste tegemist.
Tema hinnangul ei määra 2026. aastal edu kiirus ega agressiivsus, vaid oskus kohaneda ja teha teadlikke otsuseid vastavalt turu tegelikule nõudlusele. Turg soosib neid omanikke ja investoreid, kes on valmis oma strateegiat korrigeerima ning mõtlema kinnisvara kasutamisele ja juhtimisele pikema vaatega. Kokkuvõttes kujuneb 2026. aastast Eesti ärikinnisvara turul periood, kus fookuses on kvaliteet, paindlikkus ja professionaalne juhtimine. Väärtus sünnib mitte ainult asukohast, vaid ka sellest, kuidas kinnisvara on positsioneeritud, juhitud ja ajas arendatud.
____________
Lisainfo: Kristen Oliver Rattasepp, Pindi Kinnisvara Äripinnad OÜ juhatuse liige
e-post: kristen.rattasepp@pindi.ee
Nii nagu sel aastal palju laineid löönud automaksu puhul, tuleb kinnisvara kontekstis ka maamaksu suhtuda kui tähelepanu vajavasse püsikulusse, mis tulevikus võib tõusta.
2022.a korralise hindamise järel on maksustamishinna tõusu märganud paljud, kuid maamaksu muutumise mõju on tuntud vähem, sest rakendunud on seadusejärgsed kaitsemehhanismid, mis sätestasid maksimaalse maamaksu tõusu piirmäära, algselt siis 10% aastas.
Kuid Maamaksuseadust on muudetud, kaitsemehhanisme vähendatud ja 2023.aastal alandatud maksumäära tõstetud.
Kehtiva Maamaksuseaduse järgselt kehtestab kohaliku omavalitsuse volikogu hiljemalt maksustamisaastale eelneva aasta 1. oktoobriks igale järgmisele maa sihtotstarbegrupile maksumäära:
1) elamumaale ja maatulundusmaa õuemaa kõlvikule 0,1–1,0 protsenti maa maksustamishinnast aastas;
2) punktis 1 nimetamata maatulundusmaale 0,1–0,5 protsenti maa maksustamishinnast aastas;
3) punktides 1 ja 2 nimetamata sihtotstarbega maale 0,1–2,0 protsenti maa maksustamishinnast aastas.
Kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu kehtestab määrusega maamaksu aastase suurenemise maksimaalse piirmäära vahemikus 10−100 protsenti hiljemalt maksustamisperioodile eelneva aasta 1. oktoobriks. Lisaks võib kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu määrusega kehtestada kodualuse maa maksusoodustuse kuni 1000 eurot hiljemalt maksustamisperioodile eelneva aasta 1. oktoobriks.
Ehk siis maksimaalne maksumäär saab olla 2% maksustamishinnast aastas, kui maksu piirmäär on 100% aastas ja kodualuse maa maksusoodustus ei rakendu.
Kui vaadata 2026.a maamaksumäärasid ja maksusoodustusi 2026. aastaks (üle-eestilist kokkuvõtet ja endale kuuluva kinnisvara 2026.a maamaksu saab vaadata Maksu- ja Tolliameti kodulehel) siis on pilt väga kirju. Maksu- ning piirmäärad erinevates omavalitsustes on väga erinevad. Rakendatud on nii minimaalseid kui maksimaalseid määrasid (2% maksumäär ja 100% piirmäär). Tõsi, piirkonnas, kus on rakendatud maksimaalne määr, on maa maksustamishind reeglina madal.
Mida see tähendab kinnisvaraomanikule? Nii nagu viidatud automaksu puhul, on tegemist olukorraga, kus aastane kulu ei ole vara väärtusega võrreldes suur, kuid on siiski püsikulu. Ja sõltuvalt vara iseloomust võib see olla suurem või väiksem.
Juba praeguseks on seda tunnetanud rahavooliste kinnisvarade omanikud, kus maamaksu tõus on n.ö ära söönud osa üüritulu indekseerimisega saavutatud rahavoo kasvu. Seda on tundnud ja saavad rohkem tunda kasutult seisva ja mittesihtotstarbeliselt kasutatava kinnisvara omanikud. Samuti on seda tundnud korteriomanikud, kui maatükk on suur ja korterite arv väike ning kodualuse maa maksusoodustus ei rakendu (ei ole näiteks peamine elukoht).
Kas selles osas saab ise midagi ära teha? Jah, ühtteist saab.
Esiteks tasub kinnisvara ostmisel tähelepanu pöörata maamaksu võimalikule suurusele ja maksu võimalikule muutumisele (tõusu tõenäolisusele tulevikus).
Teiseks saab kinnisvara omanik tutvuda ja kontrollida olemasoleva kinnisvara maamaksu määramise aluseid, nt portaalis minu.kataster.ee. Kui maamaksu kulu tundub liiga suur, tasub vaadata, kas maamaksu kasvatab suuremaks näiteks mitterealiseerunud, aga suure ehitusõigusega detailplaneering, mille saab lasta kehtestuks tunnistada või kas maatükk on sihtotstarbeliselt kasutuses.
Ja kolmandaks on kasutult seisvale kinnisvarale võimalik leida kasvõi ajutiselt tulutoov rakendus.
_________
Lisainfo: Andres Teder, hindamise ärisuuna juht
e-post: andres.teder@pindi.ee
Valitsuse otsus kaotada niinimetatud maksuküür mõjutab otseselt suure osa töötavate inimeste netosissetulekut ning sellel on ka kaudne mõju kinnisvaraturule. Pindi Kinnisvara hinnangul ei too muudatus kaasa kiiret hinnahüpet, kuid võib parandada turu aktiivsust ja kindlustunnet, eriti just koduostjate seas.
„Maksuküüru kaotamine tähendab paljudele inimestele igakuist netosissetuleku kasvu. Kuigi summad ei ole enamasti suured, parandab see leibkondade laenuvõimekust ning eelkõige psühholoogilist valmisolekut teha tulevikku suunatud otsuseid,“ ütleb Pindi Kinnisvara maaklerteenuse juht Elis Pihl.
Tema sõnul on viimastel aastatel kinnisvaraturgu pidurdanud eelkõige ebakindlus – kõrged intressid, majanduslangus ja kasvavad kulud. „Iga samm, mis suurendab inimeste tunnet, et nende rahaline olukord muutub kindlamaks, toetab ka kinnisvaratehingute kasvu,“ lisas ta.
Pindi Kinnisvara hinnangul avaldab maksuküüru kaotamine mõju eelkõige esimese kodu ostjatele ja keskmise sissetulekuga peredele, kelle puhul isegi väike netotulu kasv võib olla otsustav tegur. Samas rõhutab Pihl, et kinnisvaraturu käekäik sõltub jätkuvalt rohkem intressikeskkonnast, üldisest majanduse taastumisest ja inimeste kindlustundest tuleviku suhtes.
„Ei tasu oodata, et maksuküüru kaotamine üksi turu käima tõmbab. Pigem on see üks positiivne komponent laiemas pildis, mis koos stabiilsemate intresside ja parema majanduskliimaga võib viia tehingute arvu järkjärgulise kasvuni,“ ütles Pindi Kinnisvara maaklerteenuse juht.
Pindi Kinnisvara jätkab turuolukorra jälgimist ning soovitab ostjatel ja müüjatel lähtuda eelkõige isiklikust vajadusest ja pikaajalisest vaatest, mitte üksikutest maksupoliitilistest muudatustest.
______________
Lisainfo: Elis Pihl, Pindi Kinnisvara maaklerteenuse juht
e-post: elis.pihl@pindi.ee
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks tõusis septembris 4 protsendi võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2355 €/m². Tehingute arv tõusis 8 protsendi võrra.
„Kui augustis tehti indeksilinnades kokku 1267 korteriomandi tehingut, siis septembris oli tehingute arv 1369, mis on 2025. aastal seni kõrgeim tulemus. Tehinguaktiivsuse kasvu jätkumist ootame ka aasta viimases kvartalis,“ kommenteeris Pindi Kinnisvara tegevjuht Darja Sudarinen.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 13 protsenti madalam. Pindi Kinnisvara poolt koostatud hinnaindeksi aluseks on maakonnakeskustes, samuti Kohtla-Järve ja Narva linnas tehtud korteriomandite (eluruumide) ostu-müügitehingute kaalutud keskmine ruutmeetrihind. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset ning mille ajalugu ulatub enam kui 20 aasta taha.
Harjumaa ümber toimub praegu midagi, mida võiks võrrelda 1990. aastate turumajanduse plahvatusega – ainult et seekord ei ole see poliitiline ega tehnoloogiline, vaid ruumiline. Pindi Kinnisvara äripindade juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp nimetab seda “majanduse pehmeks nihkeks”: Tallinn ei ole enam majanduslik tuum, vaid muutumas gravitatsiooniliseks punktiks, mille ümber tekivad uued mikrotuumad – Rae, Saue, Peetri, Viimsi. See transformatsioon ei sünni ühe hiigelarenduse kaudu, vaid sadade väikeste otsuste tulemusel – iga kord, kui ettevõte otsustab, et tema järgmine pind ei ole enam “linna sees”, vaid “linna ümber”.
Rattasepa sõnul meenutab toimuv omamoodi majanduslikku detsentraliseerumist. Kui varem võrdus edu südalinna postiaadressiga, siis nüüd defineeritakse väärtus hoopis aja ja efektiivsuse kaudu – kui kiiresti töötaja jõuab tööle, kaup liigub kliendini ja otsus jõuab Excelisse. „Äärealad ei ole enam madalama hinnataseme kompromiss, vaid uue efektiivsuse keskpunkt,“ märgib ta.
Viimastel aastatel on Rae, Saue ja Peetri piirkonnad kasvanud välja iseseisvateks majandusüksusteks, mitte lihtsalt Tallinna satelliitideks. Uued äripargid ja stock-office’i tüüpi hooned pole enam pelgalt kinnisvaraobjektid, vaid mikroökosüsteemid, kus majandus toimib iseseisvalt: müük, teenindus, ladu ja tootmine on samas rütmis. Kui kesklinn toidab prestiiži, siis äärelinna ärikvartalid toodavad kapitali. See on kapitali uus füüsika – ruutmeetrist saab protsess, mitte pind.
See muutus on sügavam kui lihtsalt kinnisvaraarendus. Töö liigub inimese juurde, mitte vastupidi. Rae ja Saue ei ole enam “odavad alternatiivid Tallinnale”, vaid tööturu uued tuumad – paigad, kus ettevõtte väärtus tekib mitte kulude kokkuhoiust, vaid sellest, et inimesed tahavad seal elada, töötada ja jääda. See vähendab pendelrännet, tõstab töörahulolu ja kasvatab ettevõtte tootlikkust.
Harjumaa uue ärilise DNA keskmes ei ole mitte hiilgus, vaid funktsionaalsus, energiakasutus ja eluringlus. Need piirkonnad on nagu majanduslikud organismid, mis kasvavad mitte reklaami, vaid sisemise loogika kaudu. „Kui sõita hommikul mööda Peetri, Jüri või Laagri tööstusalasid, on tunda, et seal on elu – liikumine, tehingud, ideed,“ kirjeldab Rattasepp. „See on majanduse uus hingamine, mida kesklinn enam ei tekita.“
Kesklinna suurlinlik glamuur hakkab tasapisi asenduma äärelinna pragmaatilise loovusega. Seal ei otsita fassaadi, vaid funktsiooni. Mitte ilu, vaid tulu. Ja seda mõistavad esimesena need, kes oskavad lugeda mitte ainult ruutmeetreid, vaid ka majanduse rütmi – seda, kus toimub elu.
Pindi Kinnisvara juhatuse liikme ja hindamisvaldkonna juhi Andres Tederi sõnul on populaarsete minimajade ehk hoonete, mille ehitisealune pind on alla 20 m², üheks oluliseks müügiargumendiks nende ehitamise lihtsus – täpsemalt asjaolu, et selline hoone ei vaja ehitusluba. Minimaju pakutakse sageli valmislahendusena, kas paigaldatuna ostja maatükile või juba kohapeal ehitatuna.
„Levinud on arusaam, et kuna ehitusluba pole vaja, võib minimaja püstitada täpselt sinna, kuhu omanik soovib,“ rääkis Teder. „Tegemist on aga eksliku arusaamaga, sest nagu iga ehitustegevuse puhul, tuleb ka minimaja ehitamisel järgida kehtivaid ehitusreegleid.“
Minimaja ei tohi ehitada:
Kõige rohkem probleeme on tekkinud just ehituskeelualadega, kust hooned on hiljem tulnud eemaldada. Samuti on esinenud juhtumeid, kus on ületatud lubatud ehitusalune pind, mis võib takistada teistele samal krundil olevatele hoonetele kasutusloa saamist.
„Sageli planeeritakse hoone valmis enne, kui on läbi mõeldud tehnovõrkude asukohad ja kaitsevööndid,“ tõdes Teder. „Oluline on meeles pidada, et hoonet teenindavate tehnovõrkude – näiteks puurkaevu – rajamine on endiselt loakohustuslik ehitustegevus.“
Kokkuvõttes on minimaja ehitamine suvemajaks võrreldes loakohustusliku väikemajaga tõepoolest kiirem ja mugavam lahendus, kuid see õigus ei ole piiramatu. „Mõistlik on juba alguses kõik kitsendused ja nõuded üle kontrollida, et vältida hilisemaid lisakulusid või isegi juba tehtud investeeringu kaotamist,“ lisas Teder.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks langes augustis 2 protsendi võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2258 €/m². Tehingute arv langes 6 protsendi võrra, kuid tegemist on siiski hea tulemusega.
Juulis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2297 €/m². Kui juulis tehti indeksilinnades kokku 1345 korteriomandi tehingut, siis augustis oli tehingute arv 1267.
„Hoolimata kergest langusest hoidis kinnisvaraturg soojal augustikuul arvestatavat taset, kuna sellest tugevam tehinguaktiivsus oligi tänavu ainult juulis. Suvel teha parem tulemus, kui tavapärasel kevadisel kõrghooajal on hea märk – turg kosub,“ lausus Pindi Kinnisvara tegevjuht Darja Sudarinen.
„Ootame sügiselt senisest veelgi suuremat tehinguaktiivsust, kuna kinnisvaraturg on selgelt põhjas ära käinud ja ka turuosalised tajuvad seda,“ lisas Sudarinen.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 17 protsenti madalam. Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
„Tallinna ärikvartalite tühjad aknad on muutumas uueks normaalsuseks – kas büroopindade turg vajab radikaalseid lahendusi?“, küsis Pindi Kinnisvara Äripinnad juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp.
„Eesti ärikinnisvara turg on jõudnud murrangulisse punkti. Tallinna ja Harjumaa büroohoonetes seisavad tuhanded ruutmeetrid tühjana, samal ajal kui ettevõtete töökorraldus on teinud läbi ajaloolise muutuse. Kui sektor ei kohane, seisab ees büroopindade suur ümbermängimine, mille mõju ulatub kogu majandusse,“ ennustas Rattasepp.
„Viimase viie aasta jooksul on Tallinna ärikvartalitesse lisandunud sadu tuhandeid ruutmeetreid kaasaegseid büroopindu. Samal ajal on ettevõtete vajadus traditsioonilise kontoripinna järele vähenenud – kaugtöö, hübriidmudelid ja tehnoloogia areng on muutnud töötegemise paindlikumaks kui kunagi varem. Pindi Kinnisvara andmetel on Harjumaal tänagi pakkumisel üle 10 000 m² tühje büroopindu, millest osa seisab tühjana juba kuid,“ rõhutas Rattasepp.
“Kui jätkatakse vanade mudelitega, seisab ees hinnasurve, vakantsuse kasv ja investeeringute vähenemine. Aga kui mõelda kastist välja, võib just see hetk tuua turule uusi ärimudeleid ja innovatsiooni,“ tõdes ta.
„Eestis on veel liiga vähe julgeid, mujal maailmas juba laineid löönud uusi lahendusi. Näiteks kontor kui kogukonnakeskus – büroopindadest saavad pop-up ürituste, töötubade, loovstuudiote või isegi ajutiste turgude keskused, mis toovad hoonetesse elu ka väljaspool tööaega,“ tõi Rattasepp näite.
„Või ajutised eluruumid ja hübriidpinnad. Osad kontorid kohandatakse ajutisteks eluruumideks või “flex space” tüüpi pindadeks, kus ettevõtted, vabakutselised ja loomeinimesed saavad ruume jagada vastavalt vajadusele,“ rääkis ta.
„Büroopindade ülepakkumine mõjutab otseselt kinnisvarasektori investeeringuid, töökohtade loomist ja ettevõtluse paindlikkust. Kui omanikud ja arendajad suudavad kiiresti kohaneda ning pakkuda uusi, turu ootustele vastavaid lahendusi, võib Eesti ärikinnisvara sektorist saada Põhjala regioonis hoopis innovatsiooni eeskuju,“ leidis ta. “Praegu on hetk, mil kinnisvarasektor saab ise oma tulevikku kujundada. Need, kes suudavad pakkuda paindlikkust, lisaväärtust ja kogukondlikkust, on homme võitjad,” lisas äripindade konsultant Rattasepp.
Pindi Kinnisvara uusarenduste monitooringu kohaselt on valmis ehitatud, kuid müümata uute korterite jääk taas tõusutrendis ning ületanud taas tuhande ühiku künnise.
Allikas: Pindi Kinnisvara
Kokku on Tallinnas ja Harjumaal septembri alguse seisuga müügis 129 erinevat korteriarendusprojekti, kus on pakkumises 3238 korterit keskmise ruutmeetrihinnaga 4465 eurot.
Pindi Kinnisvara tegevjuht Darja Sudarinen ütles, et jäägi kahanemist takistab ostjate maksevõime. „Tallinna korterite keskmine väljamüügihind läheneb 4900 eurole ruutmeetri kohta ja enamustele inimestele ei hakka hammas sellele peale. Pealinnast väljas asuvate korterite keskmine pakkumishind on aga veidi üle 3500 euro ruutmeetri kohta ja seal käib ka vilkam kauplemine,“ selgitas Sudarinen. „Usutavasti näeme sügisel uut lainet, mil arendajad pakuvad ostjatele senisest veelgi rohkem erinevaid lisandväärtusi,“ lisas Sudarinen.
Kommunaalkulude haldamine äripindadel on sageli alahinnatud, kuigi õigesti struktureeritud mudel võib kujuneda konkurentsieeliseks ja mõjutada nii üürnike otsuseid kui hoone finantsilist tulemuslikkust, ütles Pindi Kinnisvara Äripinnad OÜ juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp.
„Üldiselt kasutatakse kolme metoodikat. Fikseeritud, ruutmeetri- ja tarbimispõhised lahendused ei ole pelgalt arveldusviisid – iga variant peegeldab omaniku strateegiat, mõjutades üürnike käitumist, pikaajalist rahulolu ja lojaalsust, ning omab otsest seost hoone tulususe ja riskiprofiiliga,“ väitis Rattasepp.
„Fikseeritud kommunaalkulud pakuvad stabiilsust ja prognoositavust, mis vähendab halduskoormust ning muudab rahavoo ennustatavamaks. See mudel on sobiv eelkõige väikeste ja stabiilse tarbimiskäitumisega üürnike jaoks, kus lihtsus ja finantsiline turvatunne on kõrgemalt hinnatud kui täpne tarbimise jälgimine. Samas tuleb arvestada, et fikseeritud mudel võib moonutada üürniku käitumist: üürnikud ei pruugi tarbimise optimeerimisele tähelepanu pöörata, mis võib pikemas perspektiivis suurendada hoone energiakulude volatiilsust ja haldusriski,“ hoiatas Rattasepp.
„Ruutmeetripõhised kommunaalkulud pakuvad kõrgemat õiglust ja läbipaistvust, jagades kulud proportsionaalselt üüripinna mahuga. See lähenemine toimib hästi keskmise suurusega kontorite ja büroopindade puhul, kus tarbimise variatsioon ei ole ulatuslik ning üürnike ootused kulude õiguspärasusele on suuremad. Samuti aitab see mudel tasakaalustada hoone tuluvooge ja vähendada vaidlusi üürnike vahel, luues stabiilsema ja pikaajalisema üürisuhtluse,“ sõnas äripindade vahendamisefirma juht Rattasepp.
„Tarbimispõhised kommunaalkulud on kõige täpsem ja vähemalt täna strateegiliselt kõige atraktiivsem lahendus. Üürnik maksab täpselt selle eest, mida tarbib, olgu selleks elekter, vesi või küte. Selline mudel suurendab läbipaistvust, motiveerib üürnikku ressursse optimaalselt kasutada ja loob pikaajalise usalduse. Kaasaegsed digitaalsete mõõteseadmete ja IoT-lahendustega kombineeritud tarbimispõhine süsteem võimaldab omanikel optimeerida energiakasutust, jälgida täituvust reaalajas ja hinnastada kommunaale dünaamiliselt vastavalt tarbimise mustritele. Tegemist on strateegilise eelisena, mis võib olla otsustav, kui üürnik otsustab, millist hoonet valida,“ lausus ta.
„Lisaks mõjutab kommunaalkulude arvestusmudel ka psühholoogilist tajutavat väärtust. Näiteks üürnikud, kes tunnetavad õiglast ja läbipaistvat kulude jaotust, on tavaliselt pikaajalisemad ja lojaalsemad, samas kui ruutmeetripõhised kulud võivad tekitada hirmu ootamatute kulude ees ja mõjutada hoone atraktiivsust teadlike, ressursse jälgivate üürnike silmis. Strateegiline kommunaalkulude jaotus ei ole seega pelgalt finantsiline otsus, vaid ka turunduslik tööriist, mis aitab hoonet diferentseerida ja üürnike tähelepanu võita,“ kinnitas Rattasepp.
„Kokkuvõttes ei ole kommunaalkulud lihtsalt kuluartiklid, vaid vahend, mille kaudu saab kujundada üürnikukogemust, tõsta hoone konkurentsivõimet ja maksimeerida pikaajalist väärtust. Nutikalt valitud mudel kombineerib finantsprognoositavuse, üürniku rahulolu ja energiatõhususe, luues aluse jätkusuutlikule ja tulutoovale ärikinnisvara portfellile,“ lisas ta.
Pindi Kinnisvara maakler Anton Novikov ütles, et kui aasta esimeses pooles oli aktiivne eelkõige Tallinna korteriturg, siis nüüd hakkab avanema ka eramajade segment.
„Magalarajoonides on heas seisukorras ja vähemalt C energiamärgisega korterid defitsiitkaup olnud terve käesoleva aasta, kuid nüüd on aktiivsus valgumas ka eramuturule,“ kinnitas Novikov.
„Meie meeskonnal on selliseid lugusid muidugi kordades rohkem, aga ainuüksi minul isiklikult on tõsistes läbirääkimiste faasis nii poole kui ligi miljoni eurose eramu tehingud. Kui see pole aktiivsus, siis ma ei tea, mis veel on,“ sõnas ta.
Novikovi sõnul on maksud osa igapäevaelust ning inimesed on õppinud toime tulema ka keerulisemate oludega. „Euribor on langustrendis ning paljud maksevõimelised inimesed ei soovi enam oma elukorraldusega seotud olulisi otsuseid edasi lükata. Pered kasvavad ja laste sünd toob sageli kaasa vajaduse suurema kodu järele, sellisel juhul on loomulik see samm ka astuda,“ lisas Novikov.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks langes juulis 8 protsendi võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2297 €/m², tehingute arv aga tõusis suisa 12 protsendi võrra.
Juunis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2507 €/m². Kui juunis tehti indeksilinnades kokku 1198 korteriomandi tehingut, siis juulis oli tehingute arv 1344.
„Kõik on õnneks loogiline. Tallinna tehingute arv tõusis ka veidi, kuid peamised tehingute kasvu mootorid olid odavama ruutmeetrihinnaga maakonnakeskused, mis vedasid keskmise sellega alla. Oleme ka varem hoiatanud, et kõik, mis juhtub Tallinnas, juhtub tulevikus mujal. See tulevik hakkab nüüd kätte jõudma ning ka teiste linnade turud aktiveeruvad,“ selgitas Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
„Kõige markantsem näide on Paide – juunis tehti 7 korteriomanditehingut, juulis aga tervelt 24. Kuna Paide ruutmeetrihind on Tallinna omaga võrreldes üle kolme korra madalam, siis niiviisi linnade kaupa see langus koguneski. Ka Tallinna keskmine hind veidi langes, kuid taaskord põhjusel, et uusarendustega tehti tehinguid vähem, samas järelturul käib väga vilgas sagimine,“ lisas Sooman.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 15 protsenti madalam.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
„Ärikinnisvara omamine on hea äri , aga ainult siis, kui omanik ise endale jalga ei tulista. Kahjuks liigub kinnisvaraturul endiselt iganenud uskumusi, mis kaotavad omanikule raha või lasevad võimalusi raisku,“ kirjutab Pindi Kinnisvara Äripinnad OÜ juhatuse liige Kristen Oliver Rattasepp.
Müüt nr 1: Üks suur üürnik lahendab kõik mured
„See on klassikaline unistus – tuleb üks suur klient, võtab kogu pinna üürile ja omanik võib rahulikult jalad seinale visata. Reaalsus on see, et ühe suure üürnikuga kaasneb ka väga suur risk. Kui see klient lahkub, jääb tühjaks terve hoone, rahavoog kukub nulli ja pinna omanik peab alustama kallist ja aeganõudvat maja uut täitmist. Lisaks pole ka suured üürnikud alati kõige stabiilsemad. Targem on hajutada risk mitme väiksema või keskmise suurusega üürniku vahel — rahavoog püsib stabiilsem ja kui keegi lahkub, ei jää kogu maja korraga tühjaks,“ selgitas Rattasepp.
Müüt nr 2: Renoveerimine tõstab tingimata tootlust
“Mõttelaad – teeme suure remondi ära ja kohe tõstame hinda – kõlab hästi, aga tegelikult pole see alati nii lihtne. Turuhind sõltub eelkõige piirkonnast, nõudlusest ja konkurentsist, mitte uhiuuest parketist või disainvalgustitest. Vahel kulub renoveerimiseks rohkem raha, kui pärast on võimalik lisatulu teenida. Seda eriti juhul, kui turul pole parasjagu nõudlust kallima pinna järele. Enne suurte investeeringute tegemist tasub hinnata, kas ja kellelt omanik pärast renoveerimist uut hinda küsida saab,“ rääkis ta.
Müüt nr 3: Tühjalt seisev pind teeb vähem kahju kui odav üürihind
„Paljud omanikud on veendunud, et parem on lasta pinnal seista, kui see alla turuhinna välja üürida. Tegelikult söövad tühja pinna kommunaalkulud, hooldus- ja kindlustuskulud ning intressimaksed iga kuu raha ja ka seisev pind amortiseerub. Kui pind on liiga kaua pakkumises, hakatakse seda omakorda vältima või hinda tugevalt alla kauplema. Vahel on mõistlikum ajutiselt odavama hinnaga üürnik võtta ja rahavoog sisse tuua, kui lasta ruutmeetritel ja rahal raisku minna,“ kinnitas Rattasepp.
Müüt nr 4: Kui turg on kehv, pole mõtet midagi teha — turu vastu ei saa
„See on üks kõige kahjulikumaid mõttemustreid. Jah, turu üldine seis mõjutab, aga nutikas omanik suudab ka keerulisemas olukorras positsiooni hoida või isegi võita. Paindlik üürihind, lühiajalised lepingud, erilahendused või objektide jagamine väiksemateks pindadeks — võimalusi on. Turg ei premeeri neid, kes käed rüpes ootavad, vaid neid, kes kohanevad ja otsivad lahendusi. Sageli sünnivad kõige tugevamad diilid just keerulisel ajal,“ lausus ta.
Müüt 5: Kõrvalkulusid ei ole võimalik kontrollida
Paljud omanikud lepivad vaikimisi sellega, et kõrvalkulud on nagu ilm — tuleb, mis tuleb. Tegelikult on kõrvalkuludel suur mõju netotootlusele ja neid saab nutika haldusega märkimisväärselt mõjutada. Hinnapakkumiste küsimine, teenusepakkujate vahetamine, energiatõhususe tõstmine, kaugloetavad mõõdikud ja läbipaistvam kõrvalkulude arvestus aitavad kulud kontrolli alla saada. Suur osa ärikinnisvarast kannatab lihtsalt halva halduse ja mugavuse tõttu. Mina soovitan tungivalt – korraldage igale kulugrupile perioodiliselt hankeid ja kui endal hammas peale ei hakka, teeme seda koos,“ lõpetas Rattasepp.
Pindi Kinnisvara juhatuse liige ja hindamisvaldkonna juht Andres Teder ütles, et eelkõige korterite flippimise käigus turule tulnud muudetud planeeringuga tüüpkorterite dokumentatsioon tuleb põhjalikult üle kontrollida.
„Uus trend on tõsta köögimööbel korteri elutoa otsaseina ning köögist tekitada lisatuba. Tundub hea äriplaan, aga siin on päris palju võimalikke probleeme, mida tuleks sellise korteri ostmisel tähele panna.
Torustiku ümberehitus on juba tehnosüsteemide muutmine ja loakohustuslik tegevus ning eeldab ka korterühistu kooskõlastust. Isegi kui korter ostetakse omavahendite abil, siis selle hilisemal müümisel ei pruugi pank sellise korteri ostu finantseerida, kui dokumentatsioon on puudulik või töid pole tehtud vastavalt projektile. Rääkimata probleemidest kindlustuskaitsega,“ rääkis Teder.
„Teine probleem on ventilatsiooniga. Juhitakse ära küll pliidil tekkiv aur, mille ehitus eeldab ka kooskõlastust, kuid näiteks otsakorterite puhul tekib olukord, kus uue avatud köögi osas ei ole tuulutusklappe ja olemasolev ventilatsioon ei suuda suurenenud niiskusega toime tulla. Niiskus kondenseerub ja tekib hallitus,“ selgitas ta.
„Kolmas segadus on tubade arvuga – kui suuremate köökidega tüüpkorterites annab köögi suurus ametliku toa pindalanõude välja, siis väiksemate köökide korral mitte ning korteri toalisus jääb ikka samaks. Ja see võib mõjutada vara likviidsust, ükskõik kui ilus remont on tehtud. Soovitan dokumentatsiooni kaevuda põhjalikult või vajadusel selleks pädevatelt spetsialistidelt teenus tellida, et suurematest probleemidest hoiduda,“ lisas Teder.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi Indeks langes mais küll kahe protsendi võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2341 €/m², kuid langev Euribor vedas tehingute arvu seevastu kahe protsenti kõrgemaks.
Aprillis oli korterite keskmist hinda seirav Pindi Indeks korrigeeritud andmetel 2381 €/m². Kui aprillis tehti indeksilinnades kokku 1226 korteriomandi tehingut, siis mais oli tehingute arv 1245.
„Näiliselt turg marineerib omas mahlas – aga seda ainult siis, kui vaadata üldisi numbreid. Elu on läinud oluliselt vilkamaks ning teatud piirkondades ja varagruppide puhul on isegi kerget tunglemist tunda. Ehkki üldfoon on siiani habras, on eelkõige järelturg paisu tagant väljumas,“ ütles Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
„Turule on tagasi tulnud flippijad ehk kehvas seisukorras korterite kokkuostjad, kes kiirremondi teevad ja vara kallimalt turule paiskavad – see on märk konkreetse investorgrupi usust, et turulangus on läbi,“ tõi ta näite.
Võrreldes hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 13 protsenti madalam.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
Konkreetne märk, et korteriturg on juba taastumisfaasis
Analüütikud kulutavad tunde, et igakuiselt avaldatavatest numbritest leida midagi uudisväärtuslikku ja siis ilmuvad veidrad kirjutised uutest pseudorekorditest, mis lugejatel ainult pead sassi ajavad, kirjutab Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman.
„Konkreetne märk, et turg on taastumisfaasis, on otse meie silme ees. Ei mingeid uhkeid tehinguid ega pastakast välja imetud ohoo-suvilaid-müüdi-kolm-tükki-rohkem hõiskeid. Mõni üksik miljonitehing uue varaga ei näita muud, kui et kellelgi on hästi palju vaba raha käes. Taastumine algab aga alati Tallinnas ja pruugitud korterite turul,“ sõnas Sooman.
„Langenud Euribor on pealinna korterituru uuesti kihama ajanud. Allolev graafik näitab seda väga ilmekalt. 2020. aasta kevadkuud olid Covidi tõttu muidugi katastroofilised, kuid siis tuli väga kiire tehinguaktiivsuse kasv, mida tollel momendil nimetati trepikojaoksjonite ja FOMO-efekti tõttu suisa buumiks. Ja siin me nüüd siis 2025. aastal oleme – vähem kui kümme protsenti maas sellest nn buumist, kui Tallinna järelturu korterite tehingud aastate kaupa kõrvuti panna. Vahet sisuliselt enam pole,“ sõnas Sooman.
„Mis juhtub Tallinnas, juhtub varsti ka mujal ning ka teiste varade puhul, see on Eesti kinnisvaraturu kuldtõde. Kas selline tehingute arvu kasv valgub kiirelt maade ja hoonestamata kinnistute turule ning Paidesse, Jõgevale ja Põlvasse? Ei. See võtab aega, võimalik, et isegi paar aastat. Kuid vahepeal ära vajunud turg on selgelt aktiivsuse kursi võtnud,“ kinnitas Sooman.