Sirvid kinnisvaraportaale ja leiad ideaalse korteri. Hind on sulle sobiv, kuid pank soovib laenu väljastamiseks eksperthinnangut. Pärast hindaja külastust ja hindamisaruande kättesaamist selgub aga kurb tõsiasi: eksperthinnangus märgitud väärtus on väiksem kui portaalis nähtud müügihind. Miks see nii on?
Kinnisvaraportaalides näeme me pakkumishinda, mis võib peegeldada nii omaniku hinnaootust kui ka piirkonda tundva maakleri professionaalset turuanalüüsi. Sageli mõjutavad pakkumishinda omaniku panustatud vaev ja soov jätta ruumi kauplemiseks. Hinna määramisel tuleks lähtuda reaalsest turusituatsioonist, et vara oleks sarnaste pakkumiste seas õige hinnaga konkurentsivõimeline.
Hindaja vaatab aga vara väärtust hoopis teise pilguga. Ta ei tugine ainult portaalides nähtavatele pakkumishindadele, vaid võrdleb hinnatavat vara objektidega, mis on piirkonnas päriselt müüdud ehk turutehingutega (Maa-ameti ametlikud tehinguandmed). Kui pakkumishind portaalis on 150 000 eurot, aga naabermajas müüdi sarnane korter äsja 130 000 euroga, siis fakt võidab emotsiooni.
Lisaks tugineb hindaja rangele metoodikale ja standarditele. Ta on erapooletu ekspert, kes arvestab korteri tehnilist seisukorda ja andmeid, dokumentatsiooni korrasolekut (nt projekt, kasutusluba või -teatis jmt) ja muid lisategureid, nagu näiteks asukohta, korrust, küttesüsteemi ja isegi trepikoja seisukorda.
Hindaja eesmärk ei ole vara “maha müüa”, vaid määrata selle väärtus tänases hetkes nii, nagu see on. See on panga jaoks garantii, et tagatisvara väärtus on reaalne.
Miks see vahe on ostja jaoks oluline?
Pank ei anna laenu lihtsalt portaali pakkumishinna põhjal, vaid lähtub vara turuväärtusest. Kui eksperthinnangus toodud turuväärtus on madalam kui müügihind, siis peab ostja selle vahe katma oma taskust lisaks tavapärasele sissemaksele. Sageli on see teadlik ja põhjendatud otsus, kui ostja jaoks on konkreetne asukoht või hoone tüüp erilise väärtusega.
Kui aga pakkumishind on hindamisaruandes toodud väärtusest madalam, on tegemist turuväärtusest soodsama ostuga ning sellisel juhul võtab pank laenu aluseks tegeliku tehinguhinna. Igal juhul annab eksperthinnang ostjale vajaliku kindluse vara reaalse väärtuse ja tegeliku seisukorra osas. See aitab vältida teadmatusest ülemaksmist ning tagab, et ostuotsust ei tehta pimesi.
Kinnisvara müüki plaanides on tark kaasata kutseline hindaja või maakler, kes on kursis piirkonna tegelike tehinguhindadega juba enne kuulutuse ülespanemist.
Pindi Kinnisvara maaklerid ja hindajad on esindatud 18 linnas ja meie hindajate eksperthinnanguid aktsepteerivad kõik finantsasutused!
Artikli autor: Haapsalu kinnisvara nooremhindaja ja kinnisvaramaakler Ätli Altosaar
