Mis see tulumaks kinnisvara võõrandamiselt siis ikkagi on?
Kinnisvara müügist saadavat kasu (tulu) maksustatakse reeglina tulumaksuga. See tähendab, et kui müüd kinnisvara kallimalt, kui selle kunagi ostsid, siis pead sa saadud kasult maksma 22% tulumaksu.
Siiski on seaduses erandeid, mis lubavad teatud tingimustel kodu müüa täiesti maksuvabalt.
Erand 1: alaline elukoht – üks kodu kahe aasta jooksul
Kui müüd oma elukohta, siis on müügilt saadud kasu maksuvaba, eeldusel, et täidetud on kahe aasta reegel. Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta.
Maksuvabastust saab rakendada elukoha müügil vaid ühele tehingule kahe aasta jooksul. Tehingute vahelist kahte aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.
See tähendab, et kui oled ühe oma kodu müünud 2025. aastal maksuvabalt, siis järgmise kodu müümisel 2026. aastal pead igal juhul tasuma tulumaksu, isegi kui kasutasid ka seda elukohana.
Erand 2: pärandusena või kingitusena saadud vara
Kui müüd kingituseks saadud kinnisvara, mis ei ole sinu elukoht, tuleb tulumaksu maksta peaaegu kogu müügisummalt, kuna sinu enda kulu vara soetamiseks oli 0 eurot.
Toome lihtsa näite: Said korteri kingituseks ja müüd selle 150 000 euroga maha. Kuna Sinu soetuskulu oli 0 eurot, pead tasuma 22% tulumaksu kogu summalt. See tähendab, et riigile tuleb maksta 33 000 eurot.
Pärandvara puhul kehtivad sarnased reeglid, v.a juhul, kui pärija asub vara elukohana kasutama.
Erand 3: millal on suvila müük tulumaksuvaba?
Suvila või aiamaja müügist teenitud kasult ei pea makse maksma, kui on täidetud mõlemad tingimused:
Lisaks ülaltoodud eranditele on tulumaksuseaduses (TuMS) välja toodud veel mõned erandid mida tulumaksuga ei maksustata. Täpsemat infot leiad TuMS § 15 lg 4 ja lg 5. https://www.riigiteataja.ee/akt/122122021041?leiaKehtiv
Oluline teada – kasumita müük on maksuvaba!
Maksukohustus tekib vaid reaalselt teenitud tulult. Kui müüd kinnisvara täpselt sama hinnaga, millega selle ostsid (või isegi odavamalt), siis tulumaksu pärast muretsema ei pea.
Millal on vaja tulu deklareerida?
Kinnisvara müügist saadud tulu deklareeritakse tuludeklaratsioonil. Tehingu andmed tuleb esitada Maksu- ja Tolliametile hiljemalt kasu saamise aastale järgneva aasta 30. aprilliks.
Paljud unustavad, et tulumaksu ei maksta mitte kogu müügisummalt, vaid puhtalt tulult.
Müügihind – Soetusmaksumus – Müügiga seotud kulud (nt maakleritasu ja notaritasud) = Maksustatav kasu.
Rohkem infot leiad: https://www.emta.ee/eraklient/maksud-ja-tasumine/maksustatavad-tulud/kinnisvara-voorandamine
Artikli autor: Haapsalu kinnisvara nooremhindaja ja kinnisvaramaakler Ätli Altosaar
